北京放宽非京籍家庭购房条件，支持多子女家庭住房需求

12 月 24 日，北京市住房和城乡建设委员会等 4 部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自 2025 年 12 月 24 日起施行。

《通知》具体包括：

（1）放宽非京籍家庭购房条件，将五环内商品住房社保或个税缴纳年限由“3 年”调减为“2年”，五环外由“2 年”调减为“1 年”；

（2）支持多子女家庭住房需求，二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房；

（3）进一步优化个人住房信贷政策，利率定价机制不再区分首二套住房；

（4）二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于 25%。

核心政策主要是限购调整和利率调整

本次政策主要聚焦非京籍居民家庭限购调整，进一步缩短了全市范围内非京籍家庭的购房社保年限，同时释放了多孩家庭改善购房需求。我们认为当前北京五环内限购政策已经较为宽松（上海外地户籍在外环内购房需连续社保满 3 年，深圳外地户籍在福田区、南山区和宝安区新安街道需连续社保满 1 年），外围区域限购政策北京、上海、深圳均已调整为满 1 年社保即可购房，并且不限制套数，预计能够释放一些增量需求。

利率上，本次政策后不再区分首套二套，调整前北京地区商贷首套房贷利率为3.05%，购买五环内二套房商贷利率为 3.45%，五环外二套房贷为 3.25%，相当于对二套房贷款有 20-40BPs 的降息；同时下调二套公积金贷款首付比例（30%→25%），减少购房者前期资金压力。

四季度以来北京成交热度下降，过往政策对成交促进明显

2025 年四季度以来，北京新房和二手房成交套数同比明显下滑（11 月新房-45.9%、二手房-21.9%；12 月前 23 日新房-33.1%、二手房-23.5%），市场在高基数下热度下降。

从历史效果看，政策放松对市场有直接拉动作用：2024 年 9 月限购放松后，四季度二手房成交同比+55.5%；2025 年 8 月五环外限购放松后，9 月新房、二手房成交同比转正（+9.8%、+19.0%）。在市场成交增速转负的压力下，本次新一轮政策释放积极信号，防止市场预期进一步转弱。

投资分析：

本次北京限购政策是在市场下行压力下的精准调控，通过降低门槛、支持特定需求、降低购房成本三重手段，旨在扭转成交下滑趋势，稳定市场预期，预计上海和深圳有望适时跟进，进一步优化限购政策。建议关注：

（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企；

（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的优质房企；

（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的优质房企。

风险警示：

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