观点指数 在构建全国统一大市场与“消费促进年”的背景下，商业全业态已进入一个全新的良性发展阶段。

从“规模扩张”到“价值重构”，从“流量争夺”到“运营深耕”，消费市场正在书写新的篇章。企业不仅需要洞察行业新风向，寻找商业发展新引擎，更需通过提升资产运营能力，重塑商业竞争力。

基于此，观点指数通过对2025年度商业地产市场的表现进行研究，发布"2025年度商业地产企业表现100"研究成果。其中，华润万象生活、恒隆地产、印力集团等表现出色，继续在本年度中位居前列。

收获冠军的华润万象生活，2025年上半年商业航道收入达到32.67亿元，同比上升14.6%，成为营收增长的主要驱动力。品牌影响力也在持续提升，购物中心零售额同比增长21.1%至1220亿元，同店可比增长9.7%，有53个在管项目零售额排名当地市场第一，同比增加7个，在2025的全国市场竞争中，华润的品牌已经出现马太效应，出现赢家通吃的局面，不少地方政府、城投公司及民企都寻求与其合作。

此外，购物中心平均出租率维持在97.1%，较2024年底提升0.4个百分点，业主端租金收入同比增长17.2%至147亿元，展现出卓越的运营管理能力。

坪效方面，2025上半年重奢项目月均销售坪效提升至6444元/平方米，较2024年全年6163元/平方米有所提升，非重奢项目的月均坪效稳定在2176元/平方米。

恒隆地产作为高端物业发展商，核心物业租赁收入表现也十分稳健，2025上半年达到29.31亿元，显示了租赁业务作为业绩压舱石的重要地位。

资产质量上，恒隆的物业组合覆盖内地多个重要城市，占据核心位置和商圈，通过多年的运营和不断迭代更新，一直稳居商业标杆首位，上海恒隆广场、港汇恒隆广场等标杆项目，吸引了众多高端品牌入驻，具备强大的品牌号召力和影响力。

值得肯定的是，恒隆地产今年还开启了“恒隆 V.3”新战略，以高资本效益的方式，精选现有项目再投资，实现投资回报最大化。

印力集团作为专业商业运营商，商业产品线包括城市级商业中心、区域型购物中心、片区型购物中心、社区商业、家庭型购物中心等，涵盖了不同类型和规模的商业项目，能够满足不同地区、不同消费群体的需求。

运营能力层面，其负责运营的消费REIT底层资产杭州西溪印象城业绩表现优异。2025年三季度数据显示，项目出租率为99.13%，租金收缴率为99.85%。，客流同比增长6.5%，有效租金单价为251.36元/平方米/月。

2025年，轻资产输出继续成为行业的重要发力点，如旭辉商业，加速推进轻资产战略，以“快而精”的扩张逻辑实现有质量的发展。2025年，旭辉商业加速轻资产模式的全国布局，签约及拟开业项目覆盖华东、华南、西南等核心区域，合作方涵盖地方国企、产业资本与区域龙头。运营上，通过持续的内容迭代与场景再造，激活存量商业，实现资产价值提升，如上海恒基·旭辉天地，引入户外运动、宠物等生活方式新业态，目前项目调改已初现成效。

绿城商用作为全链条的商用资产运营管理服务商，强调自身资管能力，业务涵盖商业、酒店、长租公寓等领域，特色是打造从高端购物中心到特色商业街区的全方位商业生态圈。在酒店领域，绿城商用不止与品牌酒店合作，更是创立了自营酒店品牌，强调绿城基因，打造和运营的多个项目均要求高品质，率先响应国家“反内卷”的要求。

十五五规划，“内循环”被提到更加重要的位置，传统的商业实际已经覆盖到“文商旅体”，未来，日常生活消费、文化消费、体育生活、微度假、节日消费都将成为一种融合的新型商业。

融创商业是国内最早系统性布局室内滑雪场的公司之一，抢占了优质赛道、拥有领先的规模和品牌。通过“热雪奇迹”品牌，融创构建了从滑雪运动、教育到娱乐的全链条运营服务体系，客户粘性和品牌溢价都得到了提升。已开业的深圳前海冰雪世界是全球最大室内滑雪场，在建的杭州热雪奇迹体量也将跻身世界前十，形成了显著的规模壁垒。

此外，国央企中也有不少的商业玩家低调前行。南国置业国资委实际控制的国有上市企业，商业运营、产业运营、长租公寓三大板块协同发展。业务发展上，其通过打造泛悦 mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，深耕社区商业、城市综合体，展现了出色的精细化运营和特色内容打造能力。

新合作商业为大型全国性商品流通服务企业，定位为城乡流通基础设施建设运营商，围绕商业运营、商贸物流、商品贸易三大业务方向，积极布局百货购物中心、商超连锁、人防商业、商业综合体、集采集配中心等业务。

其着力打造线上线下相融合，服务“工业品下行、农产品上行”双向流通网络，构建现代化流通产业链和商业集成生态体系，如品牌方直营或者加盟商在供销大集各类项目开设店铺。

旗下“星悦茂”更是盘活了以往利用率较低的城市地下空间，既满足战时防空、应急支援的战备需求，又实现市场化商业运营。

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