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最近两天房产类全国爆火的热搜，非[银行卖房]莫属。

根据司法拍卖平台的数据显示：

四川农信系统，挂牌房产标的超过2.4万个；

广东农信系统，挂牌超过1.2万个；

辽宁农信系统，挂牌超过1.1万个；

吉林银行，挂牌超过2000个；

天津银行，接近1300个；

兰州银行，2025年挂牌数量已达1779个；

其中最轰动的肯定是四川农信数据，难怪被称为“最大房东”！

什么叫银行直售？

现在房子都这么难卖了吗？

银行都要亲自下场卖房子吗？

是不是有什么阴谋？庄家要逃？

这是我在网上看到的4个大家最大的疑问，我想先从专业角度给大家捋一捋这个事情。

首先在大多数的房产交易当中，购房者都需要贷款，这个贷款是我们把房子抵押给银行，然后银行放款给开发商，购房者住着房子还着房贷。

银行会有各种各样的不良贷款，或者不良资产。本质都是业主断供，银行这个时候需要处理不良贷款或者这批不良资产，通过司法程序收回抵押房产，完成债权剥离后，以产权人身份直接出售。

这就是我们经常说的“法拍房”！

但是如果我们代入到银行作为债权方的视角，[法拍]链路在过去没什么问题，但是这几年也出现了新问题！

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1、对银行而言，法拍的处置周期非常的长，数据显示平均处置周期长达两年；

2、目前法拍房的处置价格体系并非那么完善，很可能处置不了，因为价格流拍的很多；

3、一拍完之后、二拍、二拍完变卖；

4、更重要是这几年市场价格下滑明显，经常法拍房上拍的价格到拍卖时候已经毫无性价比，直接影响了拍卖；

也就是说对银行而言，目前这个阶段法拍处置效率低，还伴随着银行资产进一步贬值的风险！

于是以物抵债+直售成了新型的处置方式！

但是客观而言，银行卖房也没有那么好卖！这跟我们现在二手房业主卖房的问题是相同的，没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格。现实是往往能卖出去的价格，业主接受不了，银行也接受不了。

网上我们看到的市场价格200万的房子，150万买到捡漏，是少数案例。

现实是当房产处于下行周期的时候，真正的市场价格要远远低于银行所认为的200万市场价格！ 捡漏空间也没有那么大……

△ 图片来自于网络

很多银行直售的房产，价格通常比市场价低20%到30%，但即便如此，成交情况却普遍不理想。

这个说法也是有严重问题的，问题的核心就在于市场每一个月的价格都不一样，更别说每一年，实际的市场价格肯定不是这个价格，真正的法拍房市场，如果房子比实实在在的市场价格打8折一定是卖的出去的！

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这个事实想告诉大家，[银行直售]并不是大家想象中的大肆捡漏。只是个别的噱头被无限放大，大家只需要记住银行是资本，从来不做慈善……

那么为什么今天银行纷纷下场自己卖房，这背后的核心原因值得我们挖掘。

1、最核心的原因只有一个：断供率明显增加了，银行需要处置的房产太多了。

过去银行的常见两个处置方法① 法拍 ② 找资产管理公司AMC，法拍目前的问题第二部分已经阐述过了，时间效率、处置效率都比想象中低很多。时间就是金钱，其实在法拍、在银行、在房价波动中都有非常明显的体现！

而AMC的问题是AMC也不是来做慈善的，如果市场价格打7折，AMC往往打3折，如果法拍是割肉，找AMC往往是挖骨，这个有点余地的债权方都是接受不了的。在过去几年房地产开发企业暴雷的时候，资产处置AMC报价2折、3折司空见惯！

2、银行持有不良资产淤积之后，必须自己亲自下场动手清淤；

银行亲自下场卖房，实属于不得已而为止，如果下水道淤堵，主人家有的时候也不得不手动清理。

但好处也有：① 加快资产处置效率 ② 降低不良资产率 ③ 新购入购房者继续成为本行客户，这样既处理了不良资产，又发展了新客户。

但现实往往没有想象中那么简单！核心永远是价格！法拍房流拍99%都是因为价格，如果无法打破价格这个管卡，银行直售直接提高了时间效率，未必能提升处置效率。

法拍也好，银行直售也好，只是形式不同，但结果是一样的！

我们经常讲一句话，时代的灰尘落在普通人身上就是一座大山，大山晃动的时候总有一波人不能幸免。

银行只是最后被影响的，但是过去银行太舒服了，以至于银行不舒服的时候，我们普通人都有点[幻觉]了。

这可能是银行卖房最突兀的地方吧！