现在回头看2018年潘石屹的采访，真得佩服他的眼光，当时很多房企都在喊着冲千亿、破万亿，他却卖掉400多亿物业，说对市场风险的判断不一样。

那会没人当真，直到恒大美元债暴雷、华夏蓝光接连出事，大家才反应过来，来是老潘眼光毒，他早看透了楼市的猫腻。

潘石屹当年的判断就两个常识，供需失衡，回报率不合理，2018年银行贷款利率4.9%，房租回报率却只有1%，这种倒挂根本撑不住。

还有房企借

美元外债

、赚人民币的操作，汇率一动就是灭顶之灾，现在这两点全应验了，2025年百城房价连跌十一个季度，房企全年债务到期额超 5000亿元，可不就是他说的风险爆发了嘛。

所以不出意外，未来三年楼市会往这三个方向走，每个都和普通人息息相关。

第一个走向，经营贷到期，会影响二手房市场

2020-2021年不少人借低息经营贷买房，想着低息套利加房价上涨两头赚，但经营贷一般三五年到期，2025年起正好迎来续贷高峰，麻烦就来了。

银行续贷前要重估房子价值，原来500万的房子跌40%只剩 300 万，想续贷就得自己拿200万补差价。

拿不出的只能卖房，可现在全国二手房挂牌量都破750万套了，根本卖不动。

2025年深圳就出现过这种情况，一个小区12套房子集中抛售，每套比市场价低20万，直接把整个片区房价拉低了5%。

2020-2021年经营贷年增长20%，意味着这类房源不在少数，未来三年只要收入稍不稳定，就会有人被迫降价卖房，局部区域的房价波动会特别明显。

第二个走向，房子会彻底分化，好的越好、差的越差

这种分化不是简单的城市差异，而是从地段到房型的全面分化。

先看房型，高层住宅的短板越来越明显，楼龄一老，电梯坏、管道堵的问题全来了，加上火灾逃生难，大家开始偏爱多层住宅。

2025年北京西城区的老洋房单价还在涨，同一城市的外环高层新盘却跌了20%，就是这个道理。

当然一线城市核心区的高层还能稳住，但三四线城市的高层住宅，以后可能真成烫手山芋。

再看档次，普通商品房和豪宅的差距会拉得更大，上海2025年还有单价几十万的老洋房成交，因为这类房子挂牌量少，富人要么自住要么收藏，根本不愁卖。

但普通商品房不一样，全国人均住房面积都超40平了，总量早够了，加上保障房陆续入市，普通人根本没必要抢着买。

第三个走向，拆迁力度会加大

现在全国待售新房超7.6亿平方米，库存去化要24个月，比2018年多了近一倍，光靠降利率、降首付没用，大家手里没钱，最后还得靠拆迁消化库存。

不过这次和以前不一样，给钱拆迁会越来越少，60多个城市已经在推

房票安置

，不给现金，给你一张房票，直接去买指定的新房。

这招既能帮开发商回款，又能去库存，对政府来说是双赢，但对拆迁户来说，选择空间小了，不过拿到的都是正规商品房，比以前的安置房质量强。

预计未来三年，城中村改造、

成片联动改造

会越来越多，这波拆迁户可能会成为市场里为数不多的接盘力量。

其实潘石屹早说过，房地产会从投资品变回居住品，35岁以下年轻人购房意愿从65%降到48%，新增贷款里房贷占比从五成跌到三成，未来三年，买房真不用急了。

楼市的黄金时代确实过去了，但不是崩盘，而是回归正常，就像潘石屹说的，这种调整其实是健康的，至少能让房子不再绑架普通人的人生。