房企投资开始筑底，土拍市场点状高热、分化加剧
拿地总额同比降幅连续两月收窄，投资开始筑底
近日，多家机构发布前11月房企拿地数据。据中指数据统计，前11月，百强房企拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%，降幅连续两月收窄。克而瑞数据同样显示，前11月，房企拿地金额同比下降13%，降幅再度收缩1个百分点，投资已开始筑底。
克而瑞数据显示，11月土地市场整体走势呈现量平价跌，处于筑底阶段。
各梯队的门槛值同比均下跌，10强门槛值降幅最小，同比下降13%，50强门槛值降幅最大，同比下降32%；百强门槛为59.5亿元，较10月末增加3.8亿元，同比下降22%。
一个积极的信号是，虽然门槛同比整体下降，但降幅较上月末均出现小幅度缩窄。
业内人士称，尽管行业资金压力犹存，但在部分热点城市恢复“价高者得”、降低拿地门槛、加快供地节奏等背景下，实力房企仍在积极布局，在一定程度上拉动了拿地规模，因此同比降幅有所收窄。
10强房企新增货值占比超6成，近半百强房企至今未拿地
克而瑞数据显示，截至11月末，10强房企新增货值占64%，这一数据在2022年前11月是50%，意味着，10强房企2023年集中度进一步走高。与之相对应的是，TOP10之外的其他各梯队，新增货值占比则相应减少，各梯队的新增货值占比变化幅度基本保持在5%以内，仅TOP51-100梯队新增货值占比减少了12%。此外，截止11月末，仍有近五成销售百强房企未拿地。
克而瑞数据显示，前11月房企投资格局以央国企为主，百强房企拿地金额超过100亿的房企共21家，14家为央国企、5家民企、2家混合制房企。其中，建发和中海不仅拿地金额较高，投资金额较2022年同期上涨幅度较大，同比涨幅分别为36%、25%。
拿地金额超过百亿的5家销售百强民企分别为绿城、滨江集团、龙湖、大家房产和伟星房产，除绿城同比上涨17%外，其余4家民企前11月拿地金额较2022年同期均呈现不同程度下降。
未来，市场格局也将持续分化：受困于销售回款、融资等多方面压力，多数民营房企以及大部分中小房企的资金流动性相对不足，拿地受限，未来或将逐步缩减拿地规模，而央企、国企及财务稳健性的房企优势突显，将持续成为拿地投资的主力。
房企重点布局长三角地区
从各城市群拿地金额来看，长三角地区依然领跑全国。根据中指数据统计，1-11月，长三角TOP10企业拿地金额2680亿元，居四大城市群之首。其中，绿城拿地金额为440亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；京津冀TOP10企业拿地金额972亿元，反超粤港澳大湾区位列第二；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额939亿元，位列第三。
取消土拍限价的城市分化进一步加剧
据统计，截至目前，集中供地的22城中已经有广州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州18个城市取消了土地限价。目前仅北京、上海、深圳和宁波4个城市未明确取消地价上限。宁波虽然还在执行“限地价、摇号”的方式，但是最新挂牌出让的两宗地块溢价率调整为30%，明显放宽了价格限制。
重回“价高者得”之后，重点城市首场土拍都发生了一些变化，呈现出点状高热、分化加剧的现象。
目前，由于大型房企拿地策略以精准投资为主，之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号，房企获取概率均等，但在地价上限取消后，房企凭借资金实力获取土地，对于区位条件、价值优越，有高利润预期且未来去化速度有一定保障的优质地块抢夺加剧，因此，呈现出了局部地块高热的现象。
10月30日，济南在取消限价后首场土拍开拍，已成交的10宗地块中，历城区两宗地块分别经历了241轮和236轮竞价成交，溢价率均超50%。但其余6宗均为底价成交。
11月2日，合肥也迎来取消限价与摇号、恢复“价高者得”后的首次土拍。其中，滨湖金融板块05号地块引来了多家房企激烈争抢，最终溢价率达到44.89%，并刷新合肥土拍单价最高记录。但其余3宗为低溢价或底价成交。
11月15日，成都成交7宗地中，1宗地溢价率达30%，1宗溢价率17%，其余多底价成交。其中，溢价率30%的成都青羊蔡桥街道万家湾地块，经过多达46轮的竞拍，最终华润以18.4亿元的总价竞得该地，楼板价高达20800元/㎡，刷新成都楼板价TOP2，历史上仅次于2022年第三轮集中土拍摇号成交的高新区桂溪街道铜牌村地块，该地块楼板价高达22500元/㎡。
11月18日，福州成交11宗地中，4宗地块溢价率超过20%，其中41号屏西地块溢价率达41%，其余7宗为低溢价或底价成交。
11月29日，苏州八批次集中供地中仅园区奥体地块溢价率达30%，其他外围地块均底价成交。
此外，南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门、天津等地于11月也进行了土拍，但普遍底价成交。
整体来看，区位条件、价值优越，有高利润预期且未来去化速度有一定保障的地块在土拍中热度升温，但非核心地块多底价成交，未来各城市土拍市场将进一步分化。
多位业内人士指出，未来房地产投资的分化仍将围绕两个维度，一是取消限价后，不同城市、不同区域的地块热度分化将加剧，二是率先获得融资支持、销售回稳、现金流更为稳健的房企仍将是拿地主力。
（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）
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