2024年前两个月,我国新建住宅销售额和销售面积分别是9227亿元和9559万平方米,两者数据都比2023年还要低,那么可以计算平均房产的成交价格是9653元/平方米。用这一价格对比2023年4月的12469元/平方米相比,那么可以计算出下降了22.6%,每平方米下降2816元。
这些数据来源于国家统计局公布的主要70大中城市房产统计,有专家根据最新的数据和过去公布的数据,进行前后的数据比较,最终得出全国平均房价跌去了近23%。其中:
从2023年第四季度到现在,民众也确实明显感觉房价在下跌。统计局发布70个城市中有50个城市房价在下跌,跌幅前10城市中有5个省会城市,分别是南京、广州、西宁、武汉和南昌,跌幅分别是2.78%、2.58%、2.28%、2.18%和2.09%。
那么再对比2023年2月份和现在的数据,这些城市的新建住宅价格指数跌幅更大。南京、广州、西宁、南昌和武汉,跌幅分别是4.8%、4.6%、4.3%、3.1%和2.6%。
专家说房价不能再跌了,现在首付是30%,如果跌幅继续扩大,再跌7%达到30%,那么也就意味着在当初最高价时买房的民众,当初的首付都被跌没了。那么此时面对70%的房贷,房子很有可能会变成了负资产。那么在这种情况下,购房民众会引发更多的社会问题,以及经济的不稳定。
从理论上说,这个专家的说法是对的。但其实在全国一些个别地区,早已经出现了这种极端情况。也就是说目前的房产总价值,比商业和公积金贷款的本金都低。但是在这种情况下,购房者真的能够选择主动断供吗?
其实这显然是不行的,因为即使选择主动断供,银行在催收无果的情况下,确实会提起法律诉讼,那么最终胜诉后,申请拍卖强制执行。如果法院拍卖房屋之后,发现得到的款项没有覆盖剩余的贷款本金、利息、罚息、滞纳金、律师费用等等。那么法院还是会继续执行,民众还是需要再筹措其他资金履行判决,否则就变成了失信被执行人。所以并不是房贷逾期了,将房子给了银行,就债务全部了解的。
不过统计局只选取了70个大中城市进行数据采集,但是我国有着300多个城市和上千个县城。其实在这几年,大部分的中小城市和县城的房价可能下跌更快,不过数据没采集,而且还因为有价无市,数据不完整,所以没显露出来。
据说,在2020年前后在小城市和县城买房民众,如果地段还不好,配套措施也不好,有可能他们的跌幅已达到30%。即使不能再跌了,那么房价能稳住吗?
现在房地产市场总体确实有所复苏,而且是从一线城市向大城市再向中等城市慢慢蔓延,2024年的房地产市场基本走向稳定了。德先生生活在上海,其实感觉上海的房价最高峰是在2021年的第1季度,之后房价就在逐渐下滑,到了2023年是加速下滑。尤其是一些老破小的公租房和外环住宅,下滑的力度更大,有可能这三年多也已经下降了20%以上。
不过在最近,尤其是进入房地产销售的黄金第2季度,房价已经逐渐稳定了。但是我国这么大,城市发展很不均衡,所以一线城市的现状并不能代表全国情况,对于那些小城市和县城来说,有可能房价下滑的趋势还未停止。未来还将迎来持续的房价下跌。
在不少地方房价最高峰买房的民众,房子确实已变成负资产,但是面对居住的刚性需求,不也得继续居住吗?专家想到这点了吗?