国金2024年度策略|房地产：继往开来
2024国金房地产年度策略
杜昊旻
国金房地产首席分析师
SAC:S1130521090001
SINOLINK
金选·核心观点
一、行业观点：
市场销售筑底与分化并存，土拍热度低迷。①2023年1-10月销售面积、销售额分别同比-7.8%、-4.9%，一线城市的销售规模和价格更为坚挺；二手房销量韧性强于新房，但价格下行压力更大。②1-10月300城宅地累计供应同比-29.2%，累计成交同比-31.5%，各城土拍冷热分化较大，多数城市的土拍重回价高者得。④1-10月新开工面积累计同比-23%，短期新开工面积或将维持低位；累计竣工面积同比+19%，政策推动下竣工更有保障。⑤1-10月房企到位资金累计同比-13.8%，已持续20个月为负，金融支持仍需加码。
房企表现分化，优质房企强者愈强。①销售端持续分化，优质房企能够逆势增长。随着出险房企加速出清，行业马太效应加剧，优质房企后续市占率有望持续提升。②投资端多数房企拿地强度下滑，优质房企成拿地主力，拿地普遍聚焦核心高能级城市。③融资端行业债券发行规模持续低迷，2024年部分房企偿债压力犹存，行业流动性问题仍需持续关注。
供需支持政策齐发力，助力行业企稳。供给端：当前第二支箭持续推进，第三支箭已落地，首批三支消费REITs已注册。10月中央金融工作会议定调一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求后，金融支持地产暖风频吹，预计后续房企融资困境将边际改善。需求端：7月24日政治局会议后房地产行业迎来政策风口，当前百城房贷利率已持续下降至历史低位，各地的支持性政策组合拳密集出台，多数城市已经基本放开“四限”政策。
2024年基本面或仍承压。①新开工：考虑到房企可开工量和开工意愿受限，预计2024年新开工面积为8.3亿方，同比-11%。②销售：考虑到明年新开工进一步下滑使得新推货量受限，预计2024年销售面积仍延续下滑态势，约为10.8亿方，同比-6%；由于成交结构变化，预计2024年销售均价同比+3%，对应2024年销售金额为11.8万亿元，同比-3%。③竣工：考虑到领先3年的销售面积有支撑和保交楼的延续，预计2024年竣工面积为10.0亿方，同比+3%。④土地购置：由于近几年拿地主体减少，土拍下滑，预计2024年土地购置费为3.7万亿元，同比-5%。⑤开发投资：由于土地购置情况及新开工表现承压，预计2024年房地产开发投资总额10.6万亿元，同比-6%。
探索新发展模式，转型双轨制住房体系。新加坡以公共组屋为主、私人住宅为辅的独特住房体系，成功实现“居者有其屋”，居民家庭住房自有率达89.3%，居住在组屋的人口百分比达77%。我国正自上而下推进房地产新发展模式——建立“保障房+商品房”的双轨制体系，规划建设“三大工程”是新发展模式重要抓手。随着新发展模式的推进，保障性住房将承担更多民生任务，预计保障房的实物来源是新建保障房、存量房转化；预计资金来源主要财政补贴、政策性银行贷款、专项债和市场化资金；预计35个大城市年均新增保障房规模约300万套。城中村改造作为新发展模式的重要一环，预计每年拉动房地产开发投资4941亿元，给商品房市场带来3113亿元的购买力。
二、投资建议：
2021年下半年至今我国房地产进入了深度调整期，随着旧模式陷入困境，高层定调下未来房地产行业已基本确定了“保障房+商品房”双轨制的新发展模式。新模式下城改和保障房是重要抓手，且城改为保障房提供支撑。未来保障房和商品房两套体系相互独立又互为补充，预计商品住宅将回归商品属性，未来商品房的核心竞争力是好产品、好服务，房企竞争加剧行业加速分化。首推受益于城中村改造及行业K型分化双重利好的改善型房企：越秀地产、招商蛇口、华润置地等。其次推荐重点布局一二线、产品力强的改善型房企：建发国际集团等。同时我们看好国内代建龙头绿城管理控股的成长空间及高性价比。
风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。
报告信息
证券研究报告：《房地产行业年度策略报告：继往开来新模式，赓续前行新征程》
报告作者：杜昊旻|何裕佳|王祎馨|方鹏
