贝壳研究院：2023年房贷降息能省多少钱？
核心观点
12月百城首二套平均房贷利率均较上月小幅下降，放款速度维持上月水平。
与上月相比，一线城市房贷利率下降幅度最大，主要是受京沪带动。本次调整后，京沪房贷利率均是2019年以来的最低水平。京沪新政将有助于降低消费者购房入市门槛和购房成本，更好地满足刚性和改善性住房需求。
粗略估计，2023年房贷降息为全国购房者节省利息约185亿元，对于扩大内需、促进消费具有积极意义。目前房贷利率处于近几年较低水平，居民住房成本下降有助于促进刚需与改善住房需求释放的同时，也有利于社会消费预期改善。
12月百城首二套利率微降
银行维持最快放款速度
贝壳研究院监测显示，2023年12月百城首套主流房贷利率平均为3.86%，二套主流房贷利率平均为4.41%，分别较上月微降低1BP、2BP。12月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落23BP和50BP。本月银行平均放款周期为19天，与上月持平，维持2019年以来最快放款速度。
图1：百城主流房贷利率指数及平均放款周期（天）
资料来源：贝壳研究院
分能级统计，12月一线城市首二套房贷利率分别为4.13%、4.54%，较上月分别降低25BP、34BP；二线城市首二套利率维持上月的3.88%、4.42%；三四线二套利率下降1BP至4.40%，首套利率保持不变。与去年同期相比，12月一线城市首二套利率分别下降48BPBP、59BP，降幅最大；二线城市首二套利率分别下降19BP、50BP，三四线城首二套利率分别下降23BP、50BP。
图2：12月重点城市分线房贷利率及较去年同期变化（BP）
资料来源：贝壳研究院
京沪新政降首付降利率
更好地满足刚性和改善性住房需求
一线城市房贷利率的下降主要由京沪带动。12月14日京沪出台降首付、降利率、调整普宅认定标准等新政。调整后，北京城六区内首二套利率分别为4.30%、4.80%，均较上月降低45BP；城六区外首二套利率分别为4.20%、4.75%，分别较上月降低55BP、50BP。上海全市首套利率降低45BP至4.10%，中心区域二套利率降低75BP至4.50%，外围区域二套利率降低85BP至4.40%。本次京沪利率下降后均是2019年以来的最低水平。
京沪首二套首付比均降低有助于降低首次置业、改善换房等购房需求的入市门槛，房贷利率下降将减轻居民月供压力；调整普宅认定标准，与其关联的税收优惠政策的覆盖面将扩大。多项政策组合将更好地满足刚性和改善性住房需求。
表1：12月14日北京购房新政前后对比
资料来源：贝壳研究院整理
表2：12月14日上海购房新政前后对比
注：外围区域覆盖自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山。
资料来源：贝壳研究院整理
2023年房贷降息为购房者
节省利息约185亿元
根据全国住房销售规模、贷款比例及贷款成数、银行首二套房贷利率变化、央行披露首套房贷占比等数据，贝壳研究院对房贷利息变化进行估算。结果显示，2023年全年全国住宅销售金额约16万亿元，房贷利率下调为今年全国购房居民共节省利息约185亿元，对于扩大内需、促进消费具有积极意义。
一线城市房贷降息能节省多少？以北京为例，考虑城六区以内首次购房客户，购买一套总价约300万住房，贷款60%、年限30年、等额本息还款，当前首套利率为4.30%，去年同期为4.85%，则目前买房比去年底节省利息总额21万，月供节省约600元。以上海为例，考虑中心城区换房用户，购买一套总价800万改善性住房，贷款30%、年限30年、等额本息还款，当前二套利率为4.50%，去年同期为5.35%，则目前买房比去年底节省利息总额45万，月供节省超过1200元。
二线城市以厦门为例，考虑岛外换房客户，购买一套500万改善性住房，贷款50%、年限30年、等额本息还款，当前二套利率为4.40%，较去年同期降低70BP，则目前购房比去年底节省利息总额38万，月供节省超过1000元。
表3：12月重点城市房贷利率较去年同期变化及月供节省情况
注：①假设场景为：商贷100万元、贷款30年、等额本息还款；②表格中北京统计的是城六区以外，上海统计的是外围区域，厦门统计岛外区域。
资料来源：贝壳研究院整理
注：
1. 本期报告统计周期为11月下半月至12月上半月。12月下半月以后的利率调整将在24年1月百城房贷利率报告中体现。
2. 主流利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位，利率指数基期为2019年1月。
3. 放款周期指签订贷款合同到最终放款的自然日数。
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