每周研究精读 | 从中央经济工作会议看2024房地产政策方向；京沪政策“两降一调”影响几何？（12.11-12.15）
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克而瑞研究中心“每周研究精读”，聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。
专题
产品专题
今年的十大作品引领了哪些产品趋势？
本年度的十大作品也为未来的产品创新趋势提供了些许方向，一是室内空间更加关注家庭关系在不同阶段的演变，如何通过空间设计促进家庭关系将是户型设计的一大考量因素；二是艺术与人文元素对于客户在社区的生活体验愈发重要，如何利用艺术与人文元素打造社区景观与社区配套，向客户提供有别于其他社区的独特愉悦体验，是房企未来产品创新非常重要的方向；三是重视社区与城市的关系，不仅涉及房企的社会责任精神，也成为客户体验中必不可少的一环。
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观点
营销加码
特价房增多、新盘折扣入市频现
临近年底房企销售压力不减，无论是特价房营销还是“低价入市”，从短期来看均有一定成效，但长期来看，尤其在价格战白热化的区域，一方面持续“以价换量”的项目未来价格下探空间压缩，开发商盈利能力或将收到影响，另一方面，多项目“以价换量”易导致市场恐慌，还需配合保价、无理由退房等权益类营销活动，能在一定程度上安抚购房者观望情绪，如武汉多楼盘推出“30天无理由退房”的活动，也可采用团购折扣优惠的营销方式，降低业主维权的概率。
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保利大手笔回购
房企提振股价成效几何？
从长期情况来看，保利的回购和增持虽然在短期内可能可以支持企业稳定股价，但是由于行业大环境仍然没有复苏，企业长期的股价走势可能仍然会和大多数采取市值管理的其他企业一样难以大幅上涨。保利和万科等基本面较好的房企在短期内可以依靠企业切实稳定的运营对抗负面舆论的骚扰，但是企业乃至版块长期的股价止跌回升的基础则仍然需要行业基本面的修复。
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从中央经济工作会议看2024房地产政策方向
展望2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力：第一，以“三大工程”建设为抓手，推动构建房地产发展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容，也是房地产发展新模式的题中之意。第二，落实供给端金融支持，落地执行细则让“三个不低于”、“融资三支箭”、“房企白名单”等措施真正落地见效。第三，下调住房交易税费，比如购买家庭唯一住房或改善住房，减免契税、缩短增值税、个人所得税征免年限等，通过人才补贴、新市民、多孩家庭购房补贴等财税激励措施，稳需求进而稳市场。
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京沪政策“两降一调”影响几何？
京沪在此时发布降首付、降利率、调整普宅标准等新政的确可以在短期内巩固市场信心，刺激二手房回暖、促进新房市场止跌，但是新房市场能否“高热”延续根本还与二手房市场回暖程度密切相关，降首付、降利率的确在某种程度上扩充了居民购买力，但是在经济低迷、房地产行业深度调整期的背景之下，多数客群对于高杠杆态度较为保守，还是希望通过“卖旧换新”的方式进行改善，只有二手房的流动性恢复才能使得新房热度持续。
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评司论企
珠江投资：产品力助力高质量发展
数字化提升综合实力
成立30周年来，珠江投资坚持长期主义、稳健经营。“3+X”战略深耕布局、优质的土地储备以及多年深耕粤港澳大湾区的丰富经营，都为珠江投资穿越行业周期、持续高质量发展奠定基础。同时，目前行业深度调整背景下，住宅愈渐回归居住的本源属性，产品成为核心竞争力打造的重要抓手。在住宅业务之外，珠江投资也积极拓展多元化业务、深入挖掘多元业务价值。
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月报/周报
行业数据
11月销售投资开工低位改善
全年维持筑底修复态势
12月15日上午，国家统计局公布了11月宏观经济和房地产行业数据，经济层面，宏观调控政策持续发力显效，生产供给稳中有升，市场需求持续改善，就业物价总体稳定。房地产行业则在一系列优化调整政策的作用下，行业指标继续呈现了边际改善的迹象，单月销售面积、新开工、房地产开发投资等指标单月同比降幅持续收窄，而竣工依旧保持高增长。
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优秀项目榜
2023年11月全国优秀项目榜单发布
在当前的市场之下，“消费者”正日渐站上主导地位。能打动消费者的，不是过多加以渲染的华丽辞藻，而是落到实处的优质产品力。房地产行业亦是如此——随着人们对生活品质越来越高的追求，其对“住宅”的要求也愈加严苛，为此，企业需不断提升其产品实力，方能在未来的发展之中占据优势。2023年11月的月度优秀项目测评成果，有广州鹏瑞1号、杭州绿城咏溪云庐、宁波万科璞拾江峯、北京香山樾、南京颐和天晟府5个项目入选。从项目创新性、影响力、产品设计亮点等多维度对优秀项目进行测评。
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产品月报
2023年11月全国住宅产品月报
1-11月，100-120㎡和120-140㎡成交比重位居一二位，前者成交比重较去年同期微降0.3个百分点至28.8%，后者占比同期提升1个百分点至24.4%。从总价段来看，环渤海和长三角区域成交结构继续向中间面积段集中，中西部区域需求明显转向改善面积段，而珠三角区域成交结构较其他区域稳定。
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新房周报
郑州等12城政策优化
一线、三四线成交回落（12.04-12.10）
2023年第50周，各能级成交指数增减不一，一线、三四线回落，二线微增。具体来说，一线指数环比下降29.57点至65.62，4城成交均有所回调，上海环比近乎腰斩。二线成交指数环比增长1.75点至61.48，重点监测城市成交环比涨跌参半，其中，成都增幅、规模双领跑，重庆、大连等低位回升，增幅居前，而杭州、青岛、长沙等有不同程度回落。三四线成交指数环比下降27.87点至83.61，佛山、温州等头部规模城市成交回落明显。
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二手房周报
14城成交转跌4%，京杭跌、深宁涨（12.04-12.10）
2023年第50周，12.4-12.10，14个重点监测城市二手房成交面积151.5万平方米，环比由升转降，下跌4%，与年内周平均值相持平，同比增幅收窄至23%。环比来看，6成以上城市成交有所下滑，杭州成交高位回落，环比降13%领跌，深圳、南京成交逆势上涨，环比均增3%。同比来看，除了厦门、苏州、宝鸡以外，其他城市成交规模仍然高于去年同期。
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土地周报
周度成交规模持续攀升
土拍依旧冷热分明（12.04-12.10）
2023年第50周，本周重点城市共成交192宗地，总建面1756万平方米，环比涨幅20%，各能级成交量环比均有提升，成交楼板价4893元/平方米,保持稳定。成交热度方面，本周平均溢价率1.8%，市场依然延续此前低迷、点状火热的格局，上海本周集中土拍中有3宗地达到摇号环节，另有1宗地溢价成交，其余均为底价成交，冷热分化显著。
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本期编辑 | Jenny
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