2023年中国房地产总结与展望 | 行业篇
行业篇
◎文 / 克而瑞研究中心
总结
01
全年销售规模低位稳定，政策刺激呈“前高中低后稳”走势
2023年行业规模继续下滑，预计全年商品房销售面积、金额为11.93万亿平方米、12.28万亿元，分别较2022年下降8.2%和5.1%，降幅较2022年大幅收窄，其中商品房销售面积回到2015年，商品房销售金额则略高于2017年。若与2021年行业顶峰相比，面积下降30%，金额下降31%,行业整体维持底部震荡格局。
季度走势来看，2023年房地产行业销售表现为“前高中低后稳”格局：
一季度销售迎来“小阳春”，在后疫情时期需求集中释放下快速冲高。1-3月商品房销售额30545亿元，同比增长4.1%，累计增速自2022年以来首次转正。其中，3月商品房销售面积、金额分别达到14813万平方米、15096亿元，绝对量位于近一年第三高点和次高。面积同比降幅大幅收窄，金额同比也时隔20个月转正，达6.3%。此外，一季度住宅销售同样颇为抢眼，1-3月面积、金额累计同比均呈现正增长，达到1.4%和7.1%，较1-2月提升2和3.6个百分点。
二季度在供应收缩、需求退潮下销售回暖、市场复苏动能快速衰退。1-6月，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，降幅较1-5月扩大4.4个百分点，累计增速连续两个月加速下滑，增速回归至年初市场刚启动水平。商品房销售额63092亿元，仅增长1.1%，增幅较1-5月大幅收窄7.3个百分点。而单月数据则更能反映市场热度、复苏动能快速下滑的趋势。其中，从环比来看，4月份销售金额、面积环比3月几乎腰斩，市场热度急转直下。从同比来看，6月商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%，且绝对量是2015年以来同期最低。面积同比在5月转负后加速下滑。而金额同比在年初转正之后再度跌入负区间，6月同比增速较5月下滑26.1个百分点。
三四季度中央至地方出台一系列利好政策，且随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善。一方面体现在自下半年以来面积、金额累计降幅虽在扩大，但降速逐月收窄，其中面积累计增速下降速率连续5个月收窄、金额则是连续4个月收窄；另一方面，面积、金额同比增速降幅在收窄。尤其是商品房金额连续在6月份之后连续4个月同比降幅收窄，虽然11月份金额单月同比增速则较10月扩大0.5个百分点，中断了收窄的趋势，但8.6%的同比降幅同样是下半年以来次低，较6、7月份收窄10.7个百分点。
由此可见，当前房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，市场信心和购房预期的修复正在持续进行。我们认为房地产的优化政策持续释放后是有一定积极效应，这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程，房地产市场正处于转型期的调整中，延续脉冲式、波动式的修复是主旋律。
02
“保交楼”推动强竣工，连续11个月正增长且全年增速创十年新高（部分略）
在行业整体处在低迷和调整的过程中，2023年竣工指标的表现可谓相当亮眼。2023年预计竣工面积增速17%左右，由于2022年基数较低，2023年增速也是创下近十年新高。绝对量来看，今年竣工面积高出过去十年均值2%。竣工突出表现源自当前房地产开发企业新项目开发意愿不强，在“保交楼”政策带动下，各地加强对房地产重点项目调度，带动竣工快速恢复。
03
新开工面积同比再降超二成且创十年新低，三季度始有企稳迹象（部分略）
由于疫情、销售疲弱以及房企“爆雷”等诸多因素影响，过去两年新开工面积呈现断崖式下跌。2023年预计商品房新开工面积94885万平方米，同比下降21%，增速上较2022年收窄18.6个百分点，新开工规模为2013年以来新低，较2019年高峰下降近六成。
04
开发投资规模回到2018年水平，全年增速逐月下滑但降速收窄（部分略）
在新开工持续低迷、房企拿地谨慎聚焦之下，2023年房地产开发投资持续承压。预计2023年房地产开发投资增速为-9.5%，较2022年收窄0.5个百分点。从绝对量来看，开发投资规模连续两年下降，回到2018年水平。
展望
05
政策推动行业新平衡仍需时间，2024年销售投资开工仍低位波动
作为经济复苏的重要一环，房地产行业当前面临的最大的问题来自于居民收入预期、购房信心能否恢复，因此，短期来看行业并不会出现以往政策刺激后“V”型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。
第一，2024年商品房销售保持震荡修复的格局，预计全年面积、金额下降5%左右。我们认为房地产利好政策持续释放后是有一定积极效应，这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程，房地产市场正处于转型期的调整中，在人口老龄化、城镇化速度放缓、居民收入预期尚未恢复之下，行业仍将在底部运行一段时间。另，城市间分化将是行业底部企稳的主旋律，核心城市抗风险性、城市韧性仍看高一线。
第二，保交楼是市场核心点和聚焦点，支撑2024年竣工面积增速维持10-15%区间。无论从近期中央化风险的表态，亦或是地方政策举措来看，保交楼都将是行业未来出清过程中的核心问题，住房问题一方面是金融问题，另一方面也是民生问题，因此竣工短期仍有保障和支撑。
第三，房企资金面实质改善尚需时日，2023年土地成交再降20%且较2020年锐减6成，“无钱无地”的局面使2024年新开工增速预计仍将维持在-15%左右。短期新开工意愿大幅提升难度较大，资金压力仍是悬顶之剑，多数房企销售回款重心在“保交楼”。另外，拿地大幅下滑之下企业新开工规模也将受到负面影响，仅靠央国企开工并不能扭转开工弱格局。
第四，土地、新开工等先行指标底部震荡影响开发投资继续小幅下滑，预计2024年跌幅维持5-8%之间。值得注意的是，但是随着保障性住房落地以及城中村改造的加速，房地产投资额仍将有一定支撑，或将逐步回归正常合理水平。
2023年总结与展望
政策篇：2023托举并用稳供需，2024继续刺激开启新模式
本文为《2023年中国房地产总结与展望：行业篇》删减版
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