沪深调整住宅“7090政策”，供给适配需求
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沪深两城先后调整“7090政策”
近日，深圳市规划和自然资源局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知的通知》，通知显示，深规土 [2010] 668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》已废止。
事实上，深圳此前在“7090政策”上已经做出尝试，2023年出让的深圳湾超级总部地块，以及龙华观澜街道A925-1146宗地等均无“7090”的限制。
此前，3月15日，上海土地市场官网挂出上海2024年第一批次第二轮土拍的6宗地块，其中“出让须知”中“中小套型住宅设计建设标准”均发生变化：多层住宅建筑面积不大于100㎡、小高层住宅建筑面积不大于110㎡、高层住宅建筑面积不大于120㎡。同时，6宗地块的中小套型比例要求也有所下调，从50%到70%各有不同，而根据以往的土地出让信息，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%至80%不等。
数据来源：上海土地市场官网，钛媒体APP制图
在今年的政府工作报告中，关于房地产有2个全新的提法：完善商品房相关基础性制度、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。（详见：政府工作报告定调2024房地产）此次沪深对“7090政策”的调整也是完善商品房相关基础性制度的具体做法。
此前，多地取消地价上线，取消容积率1.0限制，加上此次针对住宅户型结构的调整，都是供给侧的政策松动，也是基于当前市场需求发生变化，为了满足多样化改善性住房需求，为改善置换家庭提供更多选择。
随着“7090政策”的松绑，沪深市场的供应结构也将发生改变，未来新房市场的户型面积或也将变大，对改善类购房需求影响较大。
目前大户型市场需求旺盛，调整“7090政策”符合市场变化
“7090政策”源于2006年住建部发布的“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”，文件明确：商品住房总面积中，套型建筑面积90㎡以下住房面积所占比重必须占到整个项目的70%以上。
2006年，据中国社科院城市发展与环境研究中心发布《2006年房地产蓝皮书》称，我国到2005年末，40个重点城市累计可售商品住房面积中，有23个城市120㎡以上的住房占50％以上；有16个城市80㎡以下的住房不到总面积的10％。数据显示，当时市场小面积户型供应较少。
基于此，出台“7090政策”，主要是对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。如今，房地产供求和房地产行情均发生了变化，政策随着市场的变化而调整。
随着计划生育的放开，二孩、三孩家庭对大空间的需求在增加。从第七次人口普查数据及相关统计结果来看，首先，对比各省市城镇人均住房面积，广东省城镇人均住房面积最小，上海其次，只有31.1平方米，明显低于其他省市人均住房面积。其次，“多代同住”是住房改善需求最为迫切的一类，其中，最为常见的是“两代人居所为一室”，或“三代人居所为二室”。虽然目前中国城镇家庭户已经达到了人均1.06间住房的水平，但是这些家庭还没有达到“一代人一间房”的水平。
从市场成交数据来看，3房及以上户型需求旺盛。根据乐有家的数据显示，2023年深圳成交的二手房里，3房依然是主力户型，且4房及以上的大户型占比则有显著提升。
数据来源：乐有家，由钛媒体APP制图
过去几年，上海三房及以上户型热度不断提升，尤其三房户型成为了市场的绝对主力。小户型新房越来越少，一房已经基本退出新房市场。随着“房住不炒”下居住属性的回归，购房者观念转变，对室内舒适性的重视度提升。中指数据显示，2023年，上海的客群结构中置业门槛有所提高。主力面积段进一步向90-120㎡集中、主力单价段进一步向7-8万元/㎡集中。
多位业内人士指出，沪深前后调整住宅“7090政策”，一方面，能更好的满足沪深等地“多代同住一间房”及人均住房面积明显较低家庭的改善需求；另一方面，房地产市场经过几十年的发展，已经基本解决了住房“有没有”的问题，未来需要解决的是“好不好”的问题，此时该措施的调整符合当前市场环境变化及未来走向。
近期，国务院常务会议也提出：系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。住建部也曾指出构建房地产发展新模式要下力气建设“好房子”。
此外，在“保障房+商品房”双轨制的房地产发展新模式下，未来刚需家庭购房可通过配售型保障性住房解决，还可以通过二手住房市场解决，在“7090政策”执行多年，存量房市场规模足够大的情况下，市场上有充足的中小户型房源可供选择，而且这些房源多数在中心区，有学位和交通优势，总价可控、单价较低。而商品住房主要解决多样化的改善性住房需求。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）
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