【首分论市】：2024年房地产市场展望
岁月不居，时节如流。
时间一晃又到了年末，又到了做年度总结、展望的时候。
可能心情就跟这几天的广州天气一样冷，今年大家仿佛都没有了提早做总结的冲动。这一年多少乏善可陈，消磨了很多人年初时蠢蠢欲动的激情。
翻开记录，回顾自己曾对2023年的展望，当时的下笔很是克制：
比如在给凤凰房产的预测中，提到：“随着围绕房地产行业风险出清的金融支持政策路径确定，以及疫情防控重点转换后社会经济活力的逐步恢复，困扰楼市的两个最大不确定性都已消除。展望2023年，在疫情度峰之后，楼市需求的复苏蓄能也将缓缓按下启动键，市场有望改变此前的下行颓势，一路趋稳”。
又比如在给省房协的湾区市场展望中，提到：“大力促进住房消费、支持刚性和改善性住房需求将成为各地新一年因城施策的发力点”，“从3、4月份开始，以广深为代表的核心城市在需求政策优化的助力下，市场供求有望率先回稳，去库存、追求更有质量的发展将是全年湾区市场的基调”。
即便是在3、4月份的小阳春期间，我也一直跟前来交流的机构强调：脉冲行情不可持续，今年广州楼市的走势是“慢复苏”。
回过头来再看，这些判断当然也没什么大的问题。
但即便已经预感不会那么一帆风顺，12个月时间下来，市场体感还是比我预期的要更冷一些。
这主要是因为低估了制约2022年市场的三个不确定性之中尚未被消除的那个，也就是宏观环境的不确定性。
毕竟谁也没有想到，在年末这个时间点，全年多次出台利好的A股正在进行“2900点保卫战”，而在2023年首个交易日A股实现了“开门红”，三大指数全线上涨，沪市收复3100点。
这个意料之外的程度，就好比老胡年中3144点入市1个多月赚了5%，半年后跟大家汇报迄今投入40多万亏了4万多。
是的，老胡亏损了差不多10%，商品房市场的表现也不遑多让。
统计局的数据显示，1-11月份，全国商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。
而在12月，北京和上海已经在9月落地新政的广深之后，跟进下调了二套房的首付比例。
楼市的政策利好，基本应出尽出了。
很多业内人士笑言：以前都说要“靠房地产来救经济”，现在变成要“靠经济来救房地产”了。
没错，谁也没有想到疫后重启的工作如此艰难。但，换个角度想，这几年的黑天鹅事件还少吗？
来源：2022年12月30日，《2023，行业变局与四个思考》
需求端确实出现了一些问题。没有了看涨的预期，很多年轻人突然发现：应对不确定，原来不买房就可以过得“很好”。
这当然是一种“权宜之策”，而且一旦大环境好转就会发生改变，但它确实成为了今天楼市需求不足的一个理由。
所以我们需要一些耐心，正如在小阳春之后我频频强调对楼市复苏的波动和进程要有耐心一样，可能这个时间还要更长一些。
因为我们今天面对的是房地产新旧模式的转换。
旧的秩序已经被打破，新的秩序还没有建立。
不管如何，展望2024年，我们还是要乐观看待。
稻盛和夫说过：对于自己身处的环境，因为选择的态度不同，结果也大相径庭。
悲观者也许正确，乐观者往往成功。
去年在做交流的时候，我曾对企业提出一个观点：
2024年，我想这个排序会变成：战略>战术！
破旧立新，企业一定要有前瞻性的战略眼光，想清楚什么是房地产的新模式，什么是房地产的新玩法。
增城楼盘12月全线涨价！？真相是……
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