原标题：一线城市购房政策研究报告

  截止2023年12月14日，四个一线城市均出台了系列重磅政策，尤其涉及三项重要工具，即认房不认贷、降低首付和房贷利率、调整普通住房标准。此类政策在降低购房入市门槛、减轻房贷负担、减少税费成本等方面发挥了非常好的作用。政策出台，释放了积极的信号，充分说明一线城市在房地产供求关系发生重大变化的情况下，重视和支持合理住房消费需求，步调统一、积极优化调整购房政策。在一线城市相关政策纷纷出台的时候，系统梳理、总结和分析，对于更好吸收消化政策、发挥政策效应等都具有积极的作用。本报告重点分析政策工具、政策效应评估和市场趋势等内容。

  一

  认房不认贷政策梳理

  当前四个一线城市均已出台认房不认贷政策，尤其体现在商业银行贷款层面。此类政策具有几个重要特点：一是其本质上把更多购房需求纳入到首套房标准，进而享受各类优惠政策；二是认房不认贷本身没有设定约束条件，如市区郊区之分、普通住房和非普通住房之分、满五年和未满五年之分等，相关政策内容高度一致，也和全国其他城市的政策规定一致。以下对四个一线城市认房不认贷政策原文做了梳理。

  1、北京

  9月1日，北京发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。政策规定，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

  2、上海

  9月1日，上海发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。政策规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

  3、广州

  8月30日，广州发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。政策规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

  4、深圳

  8月30日，深圳发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。政策规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

  二

  降低首付和房贷利率政策梳理

  此次四个一线城市充分落实此前央行重要指示精神，即“因城施策精准实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降首付比和二套房贷利率下限”。四个城市均在降低首付比例和房贷利率方面有积极动作。

  1、北京

  12月14日，北京发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。此次政策涉及降低首付和房贷利率，同时针对首套二套、城六区和非城六区做了差异化调整，但取消了普通住房和非普通住房差异化的首付比例政策。详见下表。

  2、上海

  12月14日，上海发布优化差别化住房信贷政策。特征包括：一是降低首付款比例；二是降低利率下限；三是二套住房实施差异化政策。详见下表。

  3、广州

  9月9日，广州调整房贷相关政策，涉及降低首付和降低房贷利率。其中降低首付主要体现在二套房领域，而降低房贷利率则在首套和二套中均有体现。详见下表。

  4、深圳

  9月28日，深圳调整了房贷方面的政策。此次调整和广州相似。其中降低首付主要体现在二套房领域，而降低房贷利率则在首套和二套中均有体现。详见下表。

  三

  调整普通住房标准政策梳理

  通过梳理四个一线城市，可以发现，除了广州没有对普通住房标准做出调整，其他三个城市都已调整完毕。此次调整有一些重要特点。第一、部分城市过去建筑面积划线标准为140平方米，而现在调整到144平方米。原因是，过去为鼓励中小套型住房建设，将普通住房和非普通住房的界限设定为120平方米，但允许各地上浮20%，即144平方米。可以看出，北京和上海目前用足了该政策，和其他城市的口径也统一了。第二、对于总价方面的约束取消或调整，是此次政策变动的重点。其中上海和深圳的力度最大，直接取消了总价的约束，而北京对各环线单价依然设定了要求。

  1、北京

  12月14日，北京发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。此次普通住房标准调整，主要在建筑面积条件、价格条件方面做了变动。详见下表。

  2、上海

  12月14日，上海发布《关于调整本市普通住房标准的通知》。此次特征是：一是优化了标准的认定条件，剔除价格标准；二是适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。详见下表。

  3、深圳

  11月22日，深圳发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》。此次政策最大的变化在于，取消了套总价的认定条件。详见下表。

  四

  政策效应评估

  1、认房不认贷的政策效应

  认房不认贷政策下，符合条件的购房者可以从二套房认定标准调整到首套房标准，进而享受首套房的优惠政策。本报告不考虑四个一线城市下调首付比例和房贷利率的最新政策，而是基于原先的首付比例和房贷利率政策做分析。当前一线城市购置一套住房的套均价为428万/套。本报告假定某购房者有购置二套且非普通住房的需求，即有换房或改善性住房需求。其贷款本金为280万、按30年期等额本息方式还款。认房不认贷政策前后的首付比例、首付款、房贷利率和月供额的变动情况如下图所示。下图显示，四个指标均呈现出明显的减负效应，体现了对住房改善性需求的支持。

  2、降低首付和房贷利率的政策效应

  降低首付比例和房贷利率，其减负效应更直观。其中，首付比例下降，其购房的首付款和入市门槛直接下降。而房贷利率下降，也使得月供支出和压力减少。当前一线城市购置一套住房的套均价为428万/套。本报告假定某购房者有购置二套且非普通住房的需求，即有换房或改善性住房需求。其贷款本金为229万、按30年期等额本息方式还款。房贷政策“双降”前后的首付比例、首付款、房贷利率和月供额的变动情况如下图所示。下图显示，四个指标均呈现出明显的减负效应，体现了对住房改善性需求的支持。

  3、调整普通住房标准的政策效应

  此次除广州外，其他三个一线城市都已调整普通住房标准，其效应有两个。一是普通住房的占比提高，或者说更多住房可以纳入到普通住房的认定范围中；二是降低了二手房出售时的增值税和个税。我们基于各城市调整的情况，对一线城市该政策变化下普通住房占比的变动情况做分析。下图显示，三个一线城市调整普通住房标准后，其普通住房占全市房源量的比重，由28%上升到82%。这意味着此次政策调整下，更多房源纳入到了普通住房的标准之中。

  居民家庭的住房从认定为非普通住房调整为普通住房，其二手房出售时的税费成本将明显降低。其中，以上海居民家庭出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。这里举一个真实案例，上海某购房者出售700万总价的二手房，由于此次12月14日普通住房标准的调整，其增值税可以少缴约20万，相当于售房款的3%。当然各地具体征收情况应视各有关税务机关的规定而定。

  五

  市场趋势分析

  政策出台建立在楼市企稳的基础之上。数据方面看，以二手住房市场为例，四个一线城市11月二手住房成交套数40579套，环比增速11%，同比增速17%。同时，今年1-11月份一线城市二手住房成交套数441920套，同比增速16%。当前系列政策的出台，立足于楼市交易总体企稳、基础仍需巩固的背景。通过降低房屋买卖成本，进一步促进了住房消费需求的释放。

  当前正进入政策的全面消化期。此次一线各城市，各重磅的宽松购房政策调整已基本落地，接下来此类城市将进入政策的全面消化期。相关城市更是要用足用好此类政策，促进政策效应积极释放。当然也有一些购房者有疑问，即类似限购政策等是否会放松。针对这个问题，关键看两点。一是市场复苏的情况，二是政策放松的循序渐进考量。当然总体上购房政策环境将朝着持续优化的方向演进。

  房地产市场回升向好的态势更加明确。以12月14日北京和上海购房政策调整为例，政策出台后，市场反馈积极热烈，在一手房和二手房、首套房和二套房、刚需和改善性需求、房东中介和房企等层面都有体现。大家对政策的调整持支持肯定态度，房屋交易信心进一步增强、市场预期进一步趋稳。一线城市购房政策调整，是2023年房地产市场的热点事件。一线城市将扮演领头羊角色，在全国房地产市场回升向好的大方向上持续发力。

  附录

  相关说明

  1、2023年下半年一线城市其他新出购房政策还包括：1）北京：最长贷款期限延长。2）上海：金山人才购房政策放宽。3）广州：降低公积金贷款首付比例、限购区域范围缩小、二手房增值税免征期“5改2”。4）四个城市落实了公积金的认房不认贷政策等。具体政策内容可以查询政策原文或相关新闻报道。

  2、从简单易懂、方便政策对比等角度出发，本报告对一些具体政策条文做了简化。比如说在普通住房标准调整方面，北京调整前的标准包括了单价和总价两种维度，深圳调整前的标准则涉及套内建筑面积和住房建筑面积。本报告将部分政策条文做了删减，以更强调政策条文的标准化和可对比性。建议对具体政策的详细了解，应查阅官方文件或咨询所在城市相关部门。

  3、本报告中提及，“当前一线城市购置一套住房的套均价为428万/套”。这个数据是基于2023年1-11月四个一线城市新房和二手房的交易数据而得出的，即套均价概念。

  4、本文在测算一线城市综合指标时，如“一线城市的首付比例”等，考虑了各个城市的市场规模占比，进而以加权平均数的公式计算相关指标。我们按照2023年1-11月各城市“一手房+二手房交易总金额”来计算，其中北京、上海、广州和深圳的权重分别为26%、39%、21%和15%。

  5、本报告通过抽样的方法来估算各城市的普通住房占比，即选取2020-2023年各城市新房交易数据做了套数占比的推算。具体公式是：非普通住房套数=别墅套数+建筑面积界限以上的住房套数（不含别墅）+价格界限以上的住房套数（不含别墅）-既是大户型亦是高总价/单价的住房套数（不含别墅）。普通住房套数=所有商品住房套数-非普通住房套数。普通住房套数占比=普通住房套数/所有商品住房套数。（来源：易居研究院）

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文章来源:易居研究院