@全国购房者，看过来！广州第一套房，该这样买！
最近翻评论区，发现一件很有意思的事：
不少外地购房者开始盯上广州了。
广州127新政放松限购后，我们的文章、视频评论的IP，越发丰富起来：北京、上海、重庆、新加坡、美国……全国各地、甚至国外的购房者开始不断闪现。
从跟大家的沟通交流中，我也发现，很多外地的购房者，真的完全“不懂”广州。
毕竟，广州地域广阔，楼市情况相对复杂，房价跨度非常大，从几千一平到30万+/平的房子都有，可能一不小心就会“踩坑”。
究竟该从哪里开始了解和入手？今天，我给大家做一个入门级的指南：
广州第一套房，究竟该怎么买？
广州限购区
哪些板块值得关注？
想了解广州楼市，先从这张限购地图开始：
广州一共11个区。其中，天河、海珠、越秀、荔湾、白云（部分区域）、南沙为半限购区，也就是120平以下户型限购；而白云四镇、黄埔、番禺、增城、花都、从化则为不限购区域，可以随便买。
对于外地朋友来说，只需要考虑半限购区内的120平以上户型，以及不限购区的房子即可。
近一年，广州11区基本楼市情况如下：
广州的整体发展战略是“东进南拓、西联北优”，重点在于前者——“东进南拓”，以天河为中心点，以东为黄埔、增城，以南为海珠、番禺、南沙。
天河、海珠、越秀、荔湾是广州的中心四区，也是繁华的老城区，目前区域新房均价是全广州最高的。
先说天河——广州的老大哥，连续17年GDP全市第一，经济实力和发展前景毋庸置疑。
天河重点可关注三大板块：珠江新城、金融城、天河东。
其中，珠江新城是广州最成熟的CBD，也是广州房价天花板所在，最贵的侨鑫汇悦台房价可高达30万/平，其余豪宅大部分都超10万+/平。具体可以看看我对去年珠江新城楼市的分析：2023年珠江新城成交图鉴。
金融城，是广州重点打造、也是最有可能接棒珠江新城的下一个CBD，目前已经引入了众多世界500强金融机构和头部企业，正在高速发展中，房价自然也已经到达了一定的高度，新盘差不多10万/平起了。
金融城航拍实景图，广州PLUS摄
现在比较适合抢滩的，是天河东板块。如天河智慧城，目前产业规划利好较多，网易、小鹏、酷狗等互联网公司已经进驻，同时也是目前天河新房最为集中的区域，房价为5万+/平。而天河东的牛奶厂板块，则主打主城低密豪宅区，环境好，新房房价10万/平，二手次新房较多，价格也稍微低一些。
海珠，与天河一江之隔，是广州目前新房成交均价最高的一个区。
以广州大道为界，往东是琶洲，中部是传统沿江豪宅区滨江东板块，往西是生活氛围成熟的老城区海珠西。
大家可以重点关注琶洲周边和广州大道沿线一带的新房。琶洲，是福布斯中国中央商务区竞争力十强之一，与珠江新城、金融城三足鼎立，形成了广州CBD黄金三角区，未来的发展前景很可观。
CBD黄金三角示意图
就在去年年底，琶洲出让了一块宅地，楼面价甚至高达7.57万/平，刷新了广州地价。
荔湾，目前重点可以关注白鹅潭、广钢新城、花地湾、广船板块，这些板块都有连片的规划利好，未来发展还是可以的。尤其是白鹅潭，近几年来发展速度较快，商业落地利好较多。
目前，这些片区核心的新盘房价在4-10万/平左右，价格较高的一般是沿江的江景盘，拥有稀缺资源。
越秀区，作为老城区和广州初代CBD的发源地，这里的土地基本开发殆尽，老房子很多，但在售新房不超5个，新房房价基本都是10万+起步了。很多人买越秀区的房子，都是奔着优质教育去的，因为这里的好学校是全市最多的，且非常集中。
白云，人很多，房价跨度很大，基本越往北越便宜。限购区内，其实只要关注白云新城板块内的房子就够了，房价10万+/平。
南沙，是限购区中比较特殊的一个。它离主城区比较远，并不依托主城的产业、经济外溢发展，而是相对独立且规划定位较高的片区。
它是国家级新区，是广州唯一定调的城市副中心，也是粤港澳大湾区全面合作示范区、全国首个国际化人才特区。
南沙横沥岛效果图
不过，目前南沙仍在起步期，片区房价分化较大，核心片区横沥岛和灵山岛房价已经去到4.5万/平，其它片区则还有1.5万/平的房子，持有这里的资产需要长期的耐心和信心。
关于南沙的更多消息，可以戳这里了解：不吹不黑！买南沙，这十个理由就够了！
总结：
限购区内，有钱，直接盯紧珠江新城、金融城、琶洲三大板块就够了。
要是想入手门槛低一点又比较有前景的，可以看看天河东、荔湾的白鹅潭、广钢新城片区（新盘安利可以戳：手握600-1500万，中心四区改善选盘指南来了！），还有南沙的国际金融城（横沥岛）、灵山岛尖。
非限购区
哪些板块值得关注？
非限购区中，番禺和黄埔是最值得关注的。
番禺，可以重点看万博长隆板块、国际创新城板块、广州南站板块。
尤其是万博长隆板块。目前万博商务区已经基本成型，除了欢聚时代、携程、海大集团、虎牙直播等世界500强外，全球独角兽希音落地于此。
可以说，万博是除了珠江新城、金融城、琶洲外，广州发展最快的CBD，未来可期，目前周边房价5.5万/平以上，门槛不算太高。
万博航拍，图源广州番禺发布
广州南站板块，很明显，主打一个高铁经济，能够快速链接主城区、大湾区其它城市，目前也是番禺发展的重点之一。
国际创新城板块，也就是大学城二期片区，主要是学府环绕、离主城区近，且片区新房比较集中、选择较多。
黄埔，GDP仅次于天河，是广州的产业大区，也是这几年来新广扎堆买房的地方。
区域值得关注的板块有三个：老黄埔、科学城、知识城。
老黄埔紧挨着天河，重点是有地铁直达珠江新城、金融城，且生活氛围比较成熟，所以承接了不少天河的外溢客，目前房价在4.5万/平以上。
科学城，是黄埔发展最成熟的产业片区，城市面貌很新，吸引了不少主城和周边上班的新广。目前房价在3.2万/平以上。
科学城板块，图源广州黄埔发布
知识城，离主城较远，但是中国-新加坡国家级双边合作项目，这几年也引入了不少产业项目，发展还是不错的，目前房价门槛还是比较低的，有不少2.5万/平左右的新盘。
至于增城、花都和从化三区，简单一句话可以总结：自住没问题，投资不建议。
增城，虽然一直都是广州各区新房成交量的榜一大哥，但主要原因是房价足够低，吸引了不少刚需客。
在广州东进的路上，但从主城溢出的红利，首先会被横亘在天河、增城之间的黄埔吃掉，留给增城的就不多了。如今黄埔放开了限购，增城对投资客的吸引力也下降了。
花都，离主城区较远，且与广州东进南拓的发展策略相悖，近些年来除了机场和原有的汽车产业，利好规划不多。房地产需求主要依靠本地人消耗以及融创文旅城周边拉动。
从化呢，基本属于郊外，没什么产业利好规划，房价也一直不温不火，1字头的房子不少，除了本地客买入之外，就是度假客了。外地人买来养老度假可以，但投资就算了吧。
总结：
预算500万以上的，不限购区可以重点关注番禺万博长隆板块、广州南站板块、国际创新城板块、老黄埔板块。具体买房建议可戳：都别劝了！700万改善买房，我偏向逆向置换
预算300万以上的，可以关注广州南站板块、黄埔的科学城板块。
广州买房的重点
最后，再来说几个问题。
很多人初次了解广州，内心肯定是存疑的：广州究竟值不值得买？
我觉得这个问题是肯定的。
去年，广州市地区生产总值为30355.73亿元，首度突破3万亿大关，重回全国第四城，经济实力强劲。
之前我们也写过一些关于广州基本面的文章：
GDP破3万亿，重回全国第四！广州，走对路了
讲真，广州在这方面倒数第一，是件好事！
可以说，广州是一座极具发展潜力，同时拥有出色的教育、医疗、商业底蕴、极具烟火气的城市。
就房价而言，在四大一线城市中，广州的房子性价比毫无疑问也是最高的。
如今的广州，正好处于入手的窗口期。
一方面，广州放松了限购，连一向紧闭的主城区都对外打开了大门，首付门槛和房贷利率也降到了历史低位。
另一方面，广州房价已见底，新房价格内卷，不少二手房的价格已经回到了2020年甚至是七八年前，泡沫已经撇得差不多了。
那么，在广州，买第一套房该怎么买呢？
1、优先选择限购区。限购区，往往是一座城市的价值中心。虽然目前广州的限购区松绑了，但限购政策是跟着市场走的，
2、跟着东进南拓的政策和产业规划走，从目前广州的楼市来看，前沿产业集中的区域，房价的预期也会相对较高，买在这些区域，升值空间会更大。
3、现在广州的新盘产品非常卷，去年新规之后，出现了不少户型实用率超100%的项目。大家在买房的时候，也可以尽量选择使用率高的，未来在二手市场同一批次的产品上，才会更有竞争力。
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最后插播一则消息：
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