重新认识龙湖：2027年前已无到期美元债！经营性收入创新高
来源|闺蜜财经（ID：girlfriend-finance）
1月17日，国家统计局发布《2023年全国房地产市场基本情况》。
据悉，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%（按可比口径计算）；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。同期，商品房销售面积111735万平方米，同比减少8.5%，其中住宅销售面积减少8.2%。
简单来说，无论从房地产开发投资，还是商品房销售和待售情况来看，房地产市场仍处于调整周期。这对于身处其中的房企而言，颇为难受。
前不久，2023年房企销售排行榜出炉，千亿销售规模房企由2022年的20家减少至16家。短短一年内百强房企也经历了深度洗牌，尤其民营房企。房地产行业几乎是重回国字号企业领军时代，其中仍保持稳健发展的民营房企值得研究。
比如，民营房企中销售额排名第二的龙湖集团。其销售规模仅次于“宇宙房企”，但债务结构优化及偿债能力出众。2023年龙湖多次提前还债，到2024年底前，已无到期需偿还的境外银团；至2026年，亦无到期美元债。
01
1年还债超百亿，2024年轻装上阵
近几年，一谈到房企，都绕不开债务问题。
流动性承压、优化债务结构、延期、境外债重组甚至是违约等关键词，频频见诸各类报道中。一些稳健房企挺过了疫情三年，却在疫情后的2023年传出了不好消息。
2023年股东大会上，龙湖集团CEO陈序平明确提出企业未来的发展要转型：“今年开始，我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进，未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。同时将有息负债逐步下降，让公司更加安全。”
同年7-8月，龙湖按计划偿还了84亿元境内债；12月提前偿还20亿港元银团贷款。据媒体报道，该银团贷款总额为153亿港元，已全部提前还清，至2024年底前，龙湖已无到期需偿还的境外银团；至2026年，无到期美元债。
另据透露，龙湖集团非有息负债科目中的供应链ABS、商票目前已清零。2024年成功实现轻装上阵，为其战略转型争取了更多时间、空间及可能性。
02
稳定基本盘，深挖护城河
过去一年，龙湖能游刃有余地提前还债，与其稳健的经营业绩密不可分。
经过数年推进“空间即服务”的战略，龙湖集团形成了“开发+运营+服务”三大业务板块并进的发展路径。
开发板块是龙湖的基本盘，据公告披露，2023年其地产开发业务累计实现合同销售额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米。
2020年，在中指研究院和克尔瑞研究中心发布的年度房企销售排行榜中，龙湖均位于第11位，2021年跃入前十强，此后3年均稳居TOP10的榜单之中。
截至2023年底，龙湖在全国22个城市入围当地市场前十强。其中，在武汉、成都、西安、重庆、昆明、咸阳、泉州等城市位居市场前三。
分区域来看，合同销售额方面，2023年龙湖在长三角区域实现500.7亿元，占比最高；其次是西部地区492.5亿元；环渤海区域377.7亿元；华南区域205.4亿元；华中区域158.6亿元。全国布局较为均衡。
除稳健的开发业务外，龙湖在深挖护城河方面，不断提升对运营和服务业务板块的经营能力。其业务范围覆盖了商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。
龙湖的服务业务板块主要由物业管理、智慧营造两大航道业务组成。
公告显示，2023年，龙湖集团经营性收入约265.3亿元（含税），同比增长6%左右，创造历史新高。其中，服务业务板块收入约119.3亿元（含税）。
其运营业务板块主要包括商业投资、长租公寓两大航道。
据公告披露，2023年，龙湖集团的运营业务板块收入约138.8亿元（含税）；商业投资在手项目超140个。
03
交付规模创新高，强化布局一二线城市
尽管房地产行业仍处于调整期，但2023年也出现了明显转折。
7月，中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。多地陆续落实优化政策，比如全面取消限购限售政策、实施“认房不认贷”、上调公积金贷款比例等。
对于房企，尤其是民营房企，明显利好的是融资政策的支持。去年10月、12月相继召开的中央金融工作会议、中央经济工作会议，均强调要“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。龙湖就是其中的受益者之一。
2023年12月，龙湖成功发行2023年度第二期中期票据，发行规模12亿元，期限3年，年利率仅为3.7%，债券由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，由六大国有银行联合承销。而此前，龙湖已以低利率发行了数笔债券。
在利好政策下，龙湖也抓住发展机遇，2023年交付规模创新高。其全年在全国56座城市的160余个项目，共计交付约14万套品质房源，其中约20%项目实现提前一个月以上交付。
更让市场惊喜的是，2023年业绩稳健、融资顺畅的龙湖，积极在一二线城市进行了优质的土地储备。
截至2023年末，龙湖新获取31宗土地，总建筑面积345万平方米，权益地价259亿元。其新增土储主要位于深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。
过去一年，房地产行业在市场深度调整中加速洗牌，竞争格局也正加快重塑。但如龙湖一样坚守“长期主义”的房企们，依旧彰显了发展的韧性和后劲，未来仍然可期。
合作｜张子鹏 newsmedia007
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