年终特集│暗流涌动，2023深圳楼市大转变
转眼2023年已经进入倒计时，今年的深圳楼市可谓暗流涌动。
一方面买卖双方心态随着政策犹如过山车起起伏伏，从满怀期待躁动不安到愿望落空再到毫无波澜；另一方面，折价新房频上热搜，年初市场由阴转晴再到大手缓慢托底，截至成交量跑出一个“微笑脸”。
虽然经历了如此种种，但还是可以用一句话总结——喜忧半参，在不确定性中，曙光已经出现。
这算是深圳楼市深度调整两年多后的一个转折，那么寒冬过后深圳楼市将何去何从？
为了更好地把握明年的楼市变幻，我们在做明年的研判之余，顺便也对今年的深圳楼市做了一些总结。
市场就是一面照妖镜
对深圳楼市而言，今年是最特殊的一年。
因为这是我们口罩转向之后的一年，代表着深圳楼市已经没有过多的外部因素干扰。
如果想要把全年的变化和脉络串联起来，那么数据就是最好的工具。
从全年度来看，新房和二手房成交量都紧贴着政策变化表现出了一波三折。
年初到3月，市场一直吹风松绑大招，情绪带动了市场，导致新房和二手房出现了小阳春，接着4-12月，在几乎每月一次的政策下，跑出了一个“微笑曲线”。
对新房来说，还能跑出这样的表现，已经很不错。
因为今年是人才房和安居房大年，新房需求量不仅被严重分流，还被浓厚的观望情绪左右。
但这当中也有打折促销的功劳。
受市场调整环境影响，今年深圳的新房折扣力度达到空前，开盘即送折扣，给出监管约束的折扣底线，甚至打破底线都已经是常态。
比如“买房送房”“送首付”“75折”等等，擦边式降价越来越多。
只有位置稍微还不错的改善类型项目稍微卖得好一些，整体去化率能达到八成左右。
再看二手房，虽然复杂很多，但年末也走出了黑暗。
在8月之后，成交便开始震荡式回升，最主要是因为卖家以价换量，无论是刚需段位房，还是学位房，又或者是豪宅，都纷纷回调到2019年，甚至2018年，笋盘层出不穷，结合宏观环境，买家掌握更多的议价权。
这些都是在深圳楼市每一次政策变化中完成的。
所以实际上，2023年深圳楼市也是政策之年。
从政策的变化来看，尺度也一步一步在拉大，从年初的遮遮掩掩到年底大力刺激，每一次都在复苏市场的边缘试探。
比如参考价和银行贷款脱钩，虽然没有实质性文件，但实际操作早就已经无需参考；再比“双证合一”，同样也没有正式的文件指示，但业主已经可以去窗口亲自办理。
所以2023年是深圳由刚需市场转向改善市场的一年，即使政策已经满天飞，都抵不过“以价换量”的动力。
深圳楼市“大件事”
虽然深圳楼市今年一直处于深度调整的状态，但并不妨碍其三番四次出现楼市新闻的热搜。
全年来看，不少事件都直接推动了深圳楼市的走向。
上半年有安居房和人才房退出历史舞台、公积金上调额度、参考价与评估价脱钩、前海及深超总调规、城中村统租，下半年有降房贷利率、新房保价、公租房限制收入、买房送房、深圳人技术性“离婚”、银行评估价下调、豪宅“日光”等。
几乎每一件事，都成为深圳楼市变化的里程碑。
比如安居房、人才房退出历史舞台，导致深圳新房全年被存量人才房的需求压制，陆陆续续的供应，让人才房年初火到年末，并且在人才房降低申请条件后，短时间内个别项目出现一房难求的状态。
根据不完全统计，深圳今年配售人才房项目超过20个，供应超过15319套房源，截至12月21日，成功出售套数超过14509套，整体去化率高达95.5%，占到今年新房网签量的35%左右。
比如深圳城中统租，由白芒村综合整治引发的争议，成为深圳6月讨论最多的话题，并且引发关于“涨租”“入学难”“租客入住有年龄限制”“深圳是否迈向新加坡模式”等一系列的话题，总的来说，深圳城中村的统租，意味着深圳住房已经进入双轨模式。
比如深圳买房送房，新房促销，龙华的某个项目买深圳的住宅送东莞的公寓，二手房业主免费送房只需要还房贷，是深圳的住宅价格再次卷出高度的证明。
再比如深圳银行评估价下调，从参考价脱钩后一直持续到现在，象征着深圳二手房抵押价值缩水，买家的首付变相提高。根据证券时报的报道，深圳多个片区二手房因评估价下调。
所以可以看到，即使深圳楼市处于冷淡的周期，依旧不缺讨论的话题。
明年深圳楼市会如何？
还有几天深圳楼市就正式收官。
从二手房的成交量来看，跑出“微笑曲线”，年底的翘尾行情非常明显。
之所以出现这样的行情，一方面是因为深圳下半年政策刺激力度加码。
尤其是11月取消750万“豪宅线”，二套首付降至四成，给市场带来一定的信心。
另一方面，深圳楼市价格已经深度调整，新房纷纷给出85折+更多的优惠，二手房回调到2018年甚至2017年，笋盘不断涌现。
至于明年深圳楼市如何变化，很大概率会维持震荡上扬的行情。
首先基于过去一年的政策和成交量来看，深圳的底部已经出现曙光，上扬行情大概率还会持续到3月。
因为在北京和上海带头全面松绑的背景下，明年如果市场有下扬趋势，政策调整不会再畏手畏脚，反而会非常果断，持续的托底动作会救到市场企稳为止。
比如央行提到的首套最低二成首付，二套最低三成首付，深圳依然有跟从的空间。
其次，市场分化会继续加深。刚需类市场和改善类市场极有可能走出截然相反的行情。
刚需类市场，基本对应普宅的成交和变化，普宅中新房是成交主流。
在新房限价、人才房、保障房以及大市场环境的影响下，新房极有可能在“85折+其他优惠”的基础上逐渐演变成与开发商私下谈价。
所以明年普宅的议价空间还会加大，尤其是远郊的刚需房，二手房笋盘更多，新房的折扣力度和范围会更大。
改善类市场则对应改善类住宅或者豪宅的成交和变化，在750“豪宅线”和二套首付降低的效应下，明年改善和豪宅成交量企稳回升将得到更大的体现。
因为单就12月，据不完全统计，深圳二手住宅成交套数中，南山深圳湾成交12套、前海成交11套，科技园成交4套、蛇口成交12套、宝安中心成交18套，而新房在年末收尾阶段也出现了备案价8.43万-11.38万/平的“日光盘”。
所以在降二套首付的背景下，首付资金压力变小了，明年深圳的改善或者豪宅还会持续放量。
第三就是一线城市作为货币的蓄水池，天然就具备了强大的吸引力。
今年央行新增的总资产规模，8-10月短短4个月就增加超过4万亿，水放出来了，自然需要去处。就深圳而言，接近2000万的管理人口，刚需和改善的需求一直大量存在，只需要稍加刺激，成交量很快便会有所反应。
所以对于明年楼市，只要政策到位，还是要抱有信心。