碧桂园服务被拖累，预计2023年净利润减少32亿-41亿
12月18日，碧桂园服务（06098.HK）披露了资产减值情况，透露将对关联方的贸易应收款、商誉及其他无形资产分别计提18亿元至23亿元、14亿元至18亿元的减值拨备，预告其2023年的净利润将减少约32亿元至41亿元。
计提大额减值拨备
公告显示，基于截至2023年11月30日止11个月未经审核综合管理账目，碧桂园服务已根据香港财务报告准则分别对关联方的贸易应收款项的预期信用损失进行评估及对商誉进行减值测试，并根据评估及减值测试结果拟对其中存在减值迹象的资产相应计提资产减值拨备。
一是，碧桂园服务就关联方（即碧桂园集团）所欠的贸易应收款项进行了计提减值拨备约18亿元至23亿元。
主要由于：中国房地产市场供求关系发生重大变化，集团关联方客户从事房地产开发及相关业务，其面临阶段性流动性压力。因此，碧桂园服务出于谨慎性原则对关联方贸易应收款项计提大额的减值拨备。根据关联方应收款项回收进展，公司已经积极调整关联方相关业务策略，关联方业务规模相比2022年有所下降，并保持与关联方密切沟通，尽最大努力持续推进各类贸易应收款回款措施的落实。
二是，就碧桂园服务的商誉及其他无形资产减值计提约人民币14亿元至18亿元。
主要由于：碧桂园服务过往年度收并购的部分附属公司拓展业务及增值业务未能如预期开展，有部分存量业务进行调整，从而导致收入及利润下降。同时，部分客户回款周期变长导致现金流不理想。
综上，基于管理账目，碧桂园服务预计截至2023年12月31日止财政年度净利润由于预期确认贸易应收款减值拨备和商誉及其他无形资产减值，预计将减少约人民币32亿元至41亿元。
对于碧桂园服务作出的这一减值，摩根士丹利和瑞银在发布的报告中均表示，本次减值金额大致符合该行的预期。摩根士丹利认为，碧桂园服务上述减值计提反映了来自碧桂园应收账款78%至100%的损失以及约29%的较高风险商誉因素。
虽然碧桂园服务强调公司营运资金充足，业务持续稳定运营，计提减值拨备事项不会影响正常经营。但资本市场的情绪还是通过股价表现反映了出来：12月19日，受大幅减值消息影响，碧桂园服务（06098.HK) 截至收盘，跌11.71%，报6.11港元。此外，浦江中国、新城悦服务、雅生活服务、合景悠活、中奥到家等均跌超5%，物业股雪上加霜。
利润或将徘徊在亏损边缘
（1）倘若整体业绩增速不高，或将徘徊在亏损边缘。
财报数据显示，碧桂园服务2022年收入约413.67亿元，同比增长43.4%；但同期净利润下滑48.7%，录得22.61亿元。2023上半年，期内营业收入207.33亿元，同比增3.4%；毛利约为51.58亿元；公司股东应占核心净利润约为26.15亿元。
按照此次公告的说法，倘若2023年其整体业绩增速不高，再加上净利润持续大额减少，碧桂园服务或将徘徊在亏算边缘。
（2）将关联方贸易应收款作全额计提，同时缩减不必要的关联交易服务。
此外，2023中报数据显示，截至2023年6月末，碧桂园服务来自关联方的贸易应收款项约为23.01亿元，较2022年末增加了约5.7亿元，增幅约32.9%；来自第三方的贸易应收款项约为160.91亿元，较2022年末增加了约18.7亿元，增幅13.12%。
与此次公告中就关联方所欠的贸易应收款项计提减值拨备约18亿元至23亿元对比来看，碧桂园服务似乎是打算将关联方贸易应收款作全额计提。
此前，碧桂园服务首席财务官黄鹏曾在中期业绩发布会上表示：“公司会严格遵守法律底线，遵守上市规则，确保两家公司业务和财务的独立，不会做任何利益输送行为”，“会依法依规去处理，保护自身的合法权益，也不会无限的（做）无法收费又来提供服务”，同时，“调整其他的合作方式，必要的时候甚至会适当的缩减一些不必要的关联交易服务”。
此外，瑞银指出，碧桂园服务仍有约160亿元的第三方应收账款余额，在楼市疲软的情况下相关应收账款可能亦需要进行减值。
（3）并购标的所带来的负面影响未减。
2022年，碧桂园服务的商誉及其他无形资产减值约17.70亿元，此次公告显示，将继续对商誉及无形资产继续进行计提减值，数额约为14亿元至18亿元。
2022年上半年，碧桂园服务以不高于31.29亿元拿下中梁百悦智佳93.76%股权；下半年，以2.33亿港股收购合富辉煌21.47%股权。
2023年11月，碧桂园服务以总代价约为1.1534亿港元，收购合富辉煌7164万股股份，相当于1.61港元/股；此外，根据战略合作协议，碧桂园服务已有条件同意认购合富辉煌2696.6万股新股份，相当于合富辉煌已发行股本约4%、扩大已发行股本约3.85%，总代价约为4341.53万港元，相当于1.61港元/股。从当时股票市值来看，碧桂园服务的收购给到了73%-75%的溢价水平。
超高溢价收购持续亏损中的标的，让碧桂园服务的这个收购行为备受质疑。
按照摩根士丹利的预计，未来数年碧桂园服务商誉进一步减值空间巨大，“料碧桂园服务未来数年还有约67亿人币商誉及第三方贷款潜在需减值计提”。这也意味着，碧桂园服务的利润窟窿或将变得更大。
对于碧桂园服务此次提前对业绩的透露，市场看法不一。
有观点认为此举直面弊病、利空出尽，通过巨幅减值，碧桂园服务可以调整资产价值，以更准确地反映当前市场状况下的资产状态，或许可换回未来的业绩稳定。
也有说法称，碧桂园服务对贸易应收款的减值之举在投资者预料之内，但由于房地产行业面临的持续低迷情形，房企财务状况难以迅速改善，预计后续仍会需要类似的减值，风险仍未完全出清。
此外，还有一种观点认为，此次计提减值是对碧桂园服务的一种保护行为，也是为了碧桂园债务重组作出姿态。碧桂园服务通过财务操作将利润控制在亏损边缘，默默积攒现金流，等待地产危机度过。
多位业内人士称，由于地产母公司出险，多数物业公司会在2023年的财报处理上集中把母公司的欠款大幅计提减值，地产行业的调整余波，或将陆续显现在物业公司里。
（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）
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