REITs基金暴跌腰斩，发生什么了？
今年又跌崩一个品种。
中证REITs指数，今年下跌了30%，各大REITs也是跌幅在10%~50%不等，惨。
ps：REITs，简单说就是投资不动产的基金
而今年下跌最惨的，当属建信中关村REITs，年初至今下跌46.4%，从最高位下来累计跌幅超过60%。
之前被誉为高分红的资产，现在呢，分红还有，结果本金没了
那为啥会出现这种情况。
先说被锤的最惨的建信中关村。
这类REITs呢，属于产业园类型，建信在最新季报中，大致透露了这么个意思：
“由于宏观经济不景气，建信中关村REITS的出租率持续下滑，从22年初的出租率96.15%下降到67.83%”
重跌之下，也有创始股东选择增持，比如上个月建信的原始股东，就宣布拟累计增持不超2亿资金。
不过效果似乎没啥用，继续跌ing。
产业园暴跌，可以归因于地产经济下行，那其他的又怎么回事？
我们再来看这个主做高速公路的REITs，华夏中国交建REITs。
这标的，上市第一天即为历史最高位，然后一路下跌到现在腰斩50%，活脱脱中石油再现。
今年不是旅游出行有所恢复么？为啥它也不行了？
说实话特别合理的解释，没有。
硬要解释，咱就怪美联储加息吧。
原本市场每年只需要你有3%的回报率就可以了，结果加息一波之后市场要求你得有5%的回报，遂暴跌到更低的价格。
这套逻辑也适用于各类长线资产，包括房价、股票、美债等…
然后，目前我也大致测算了一下，
数据来源wind，时间2023/12/12
现在部分REITs在这波下跌后，算上派息率（分红/市价，类似股息率），有的甚至已经被动跌到年化十个点了。
大致说两类。
特许经营权类：
比如两个生态环保的REITs派息率是比较高的，首钢绿能和首创水务。
首钢绿能2022、2023年的派息率为9.32%和11.04%。
首创水务2022、2023年的派息率为14.28%和10.79%。
再比如高速REITs里面，华夏越秀和平安广州广河的派息率也还可以。
华夏越秀2022、2023年的派息率为4.27%和10.52%。
广州广河2022、2023年的派息率为6.29%和8.57%。
不过哈，这几个之所以派息率很高，也是因为他们都是特许经营权的项目，类似于长租，有存续期限制。
比如首钢绿能只有剩余18年存续期，假设每年按派息11%来算，那么到期IRR年化为8.4%左右。
首创水务剩余24年存续期，每年按回收11%来算，那么24年收回240%的本息，IRR年化为9.8%左右。
再比如华夏越秀，剩余48年存续期，每年按回收10%计算，那么IRR年化为9.9%。
但注意了，数据测算是这样，实际收益未必就能兑现。
这里面最大风险点就在于，派息率是浮动的，如果收入持续往下掉的话，那可就麻烦。
其次，REITs终归是近几年新出来的产品，各方面风险以及信息，还是不够透明的，依旧有各种潜在风险点。
.........
产权类：
接着我们再看产权类的REITs。
开头我分析的建信中关村REITs，就是创业园的产权项目，也是今年跌的最惨的，23年的派息率也达到了6.7%左右。
而另一个红土盐田创新港，也是高位下跌了44%，派息率7.2%。
产权相比特许经营权的特点是，产权更像股票，你除了出租收益还有资产长期增值的收益，但波动自然也就大了，几个产业园是今年跌的最惨的。
相比之下，最抗揍的还是几个保证租赁住房的项目。
今年所有保证租赁住房的REITs，年内的跌幅都在10%以内…
为啥保障房这么抗跌，我觉得和供需有关吧，毕竟经济不好，写字楼空置率比较高，但保证租赁住房价格只有市场60%左右，基本上是供不应求，所以入住率绝对有保证。
但不得不说这些保证租赁住房的吸引力确实有限，23年派息率只有4%不到，吸引力非常有限…
红土深圳安居2023年派息率：3.82%
中金厦门安居2023年派息率：3.75%
保证租赁住房和产业园REITs对比，这就和AAA债和A+债一样。
租金水平不同，安全系数不同，那么自然是一个高风险高收益，一个低风险低收益咯。
今天就简单先说到这，大家感兴趣点赞，后面再追加一些这块的文章~
……
1、最近河南某老哥中奖8600万，结果这哥们把5300万都捐了，捐了之后还说自己觉得钱太多，在当地也花不完，不会因为中奖就躺平，称“还得干，必须干！”并且接下来还会为买商铺和学区房继续努力奋斗，我看完这些话一头雾水，中了奖把捐掉，自己再奋斗去买商铺和学区房？更离谱的是5300万还是给河南体育发展基金，却不捐给希望小学，这逻辑清奇。
2、私募股权起投门槛从100万提升至300万，主要是股权投资周期实在太长，退出渠道只能指望IPO，但如今IPO收紧，没个十年八年都未必能出来，风险加大，300万挺合适，我觉得提到500万也无妨，毕竟它就不适合平民老百姓。
3、操作方面无，3000点下面买了不少A股方向的基金，暂时就先不出手了。
