垃圾级！又一家地产巨头被穆迪下调评级，地产危机何时休？
显然，房地产企业还远远没有到摆脱危机的时候。
最新受到牵连的房地产企业是万科，这家成立于上个世纪80年代的房地产巨头，大概是国内最早感受到整个行业发生变化的地产公司。
早在2018年的秋季例会上，万科就曾高喊“活下去”，为了活下去，万科早早布局，早早回笼资金增强公司现金流，但做了这么多，该面对的，似乎就连万科也不得不去面对。
3月11日，国际信用评级机构穆迪在一份声明中说，穆迪撤销了万科的Baa3发行人评级，授予Ba1的公司家族评级，并下调高级无抵押债务评级，同时将万科所有评级列入评级下调观察名单。
国际评级机构穆迪下调万科投资信用评级至垃圾级，并警告未来可能进一步下调。
穆迪高级副总裁曾启贤说：“下调万科评级反映了穆迪的预期，即万科的信贷指标、财务灵活性和流动性缓冲将在未来12至18个月内减弱，在房地产市场长期低迷的情况下，万科的合同销售额下降，且融资渠道不确定性日益上升。”
作为国际三大评级机构之一，不管万科愿不愿意，穆迪的这份评级下调，都将进一步动摇外界对万科的信心。
曾几何时，万科一直被视为国内房企的“优等生”，在某种意义上和碧桂园一样，都是仅有的几家拥有投资级信用评级的开发商之一。
目前其他两家国际信用评级机构标普和惠誉，对万科的评级仍为非垃圾级，但如果这两家评级机构也进一步跟进将万科下调，那么可能促使高评级债券的投资者抛售万科股票。
万科的问题，依然始于债务。
根据彭博社和路透社的报道，继寻求保险公司允许延期还债被拒后，工商银行及建设银行据传也对万科的45亿港元离岸贷款审批存在分歧。
这也增强了外界对万科债务还款压力的不确定性。
根据财新的报道，除了保险公司的百亿级私募债外，万科今年还将有逾296亿元人民币的公开债到期，而这都需要万科拿出真金白银去偿还。
在万科传出债务展期谈判失败的消息后，许多人都在问，万科也会出事吗？
和一众国内其他房企比起来，万科是少数头部地产公司中至今没有出现公开债务违约的公司，如果说恒大是杠杆太高，碧桂园是三四线城市的布局出了偏差，那么万科绝对算得上风格稳健，稳扎稳打，并没有特别明显的资金问题。
除此之外，万科的最大优势还在于第一大股东是国资深圳地铁集团，有业务和背景的双重壁垒，因此许多人都认为万科是房地产行业最坚实的堡垒。
但最近，万科频繁卷入负面消息，包括打折出售优质资产、与各债券方展开债务谈判，这也表明国内房地产行业所面临的危机，哪怕是优质生万科，也不得不面临大考。
早在去年10月底，万科的负面传闻就开始发酵，美元债券跌幅一度达20%，境内债也受到影响。
在连续下跌一周后，万科召集多家金融机构举行线上交流会，会上，深圳国资委主任说，万科是深圳国资体系中重要成员，如果万科在经营方面遭遇极端风险，国资委一定会动用资金、资源，尽一切可能通过市场化、法治化手段帮助万科守住底线。
获得深圳国资委力挺，万科境内外债券逐步稳定，但今年3月份，万科多只境内债券再次下挫，最大跌幅高达35%。
根据彭博社的报道，国内多家保险公司在内部已经对万科的债务风险发出了警告，其中两家保险公司要求投资经理密切关注万科的信用风险，另一家则要求退休金经理减少万科的风险敞口。
我国有多家保险公司也是万科的债权人，通过保债计划为万科提供了约400亿元的非标债。
在债务压力之下，万科据传也向一些保险公司提出了债务展期的要求，但一些公司拒绝了展期要求。
财新引述交易人士称，万科获得的保险资金，出资方除了几家保险公司，还有不少第三方的资金，包括职业年金、企业养老金，而部分保险公司自身压力也不小，因此谈展期很麻烦，不是保险公司想续就能续。
报道称，此前万科有两笔保债计划在监管协调下获得三个月展期，但现在三个月时效已过，谈判依然还在继续。
除了私募类型债务，在公开债务方面，万科今年上半年将到期170亿元，下半年到期126亿元债券。
在国内房地产行业的黄金年代，数百亿的资金对房企来说当然不是什么问题，但随着地产销售的疲软下滑，房地产企业自身所面临的现金流压力持续加大，随着时间的推移，这种迹象不但没有好转，反而进一步严峻。
去年三季报末，万科货币资金为1036.8亿元，而2022年底万科货币资金还有超2000亿元，仅不到一年时间，万科手持资金便减少一半。
但这一千多亿元中，剔除预售监管资金和其他受限资金，万科仅有600多亿元可用资金，刚好能覆盖短期负债和一年内非流动负债合约511亿元。
但如果万科资金持续流出，那么万科的现金流将更为紧张。
到今天，不仅仅是万科，所有国内房地产企业所面临的危机是相似的，都是债务和现金流之间的压力，而这背后，房子卖不出去是拖累房企回笼资金的主要原因。
根据克尔瑞研究中心的数据，去年万科合同销售额同比下降9.8%，今年前两个月的销售额分别下降32%和53.5%，月销售额不足200亿。
但即便如此，万科仍然稳坐全国地产销售排名第二的宝座，足以可见国内房地产市场的行情，在迈入新的2024年后，寒冬依然在持续，甚至可能更冷了。
面对债务压力，万科和其他房企一样，不得不打折出售自己的资产。去年12月，万科卖掉三家悦榕庄酒店的股权，但也只回笼了4.8亿的现金。
今年2月，万科将旗下营收第一的商业项目上海七宝万科广场50%的股权，以23.84亿元，差不多七折的价格，甩卖给了领展基金。
国内地产危机随着时间的推移，不仅仅没有削弱，反倒有了愈演愈烈的趋势。
预计今年国内房地产企业将有更多债务到期，偿债压力将比2023年更大，房地产企业风险出清将再次提速。
考验房地产企业资金回笼的时候到了。
根据国际评级机构惠誉发布的报告显示，2024年，我国房地产企业到期需要偿付的本金将达到7373亿元人民币，较2023年增加11.3%，债券到期峰值是3月和8月。
这还不包括已经出险并已完成债务重组或展期的房企。根据惠誉的测算，已出险房企计划在2024年分期偿付109亿本金，高于2023年的额度，在销售不景气的情况下，二次出险概率也非常高。
归根结底，房地产行业的销售持续疲软，是拖累房企回笼现金的主要因素。
为了缓解房企资金紧张问题，支持项目开发建设交付，我们也建立了房地产融资协调机制，截止2月19日，通过银行审批的房地产白名单项目融资额已经超过1600亿元。
现金流紧缺，现房卖不动，对地产开发商来说，压力不可谓不大，但过去的黄金年代早已不在，哪怕是万科这样的企业，在最早喊出“活下来”的时候，恐怕也没有预料到，今时今日的地产危机，波及和蔓延的速度会如此之快。
我们都料到了市场的反应，但恐怕所有人都没有想到，市场会如此冷淡。
考验房地产企业的不仅仅是债务，还有消费者的耐心，买房是一件具备强周期的行为，当一个高速增长的时代过去，什么时候国内房地产市场能恢复往日的雄心，可能还需要时间来验证。
眼下而言，地产开发商更迫切的危机依然还是债务。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。