11月房企融资止跌回升，银行密集表态支持有助改善行业预期
11月房企融资止跌回升，但整体仍处低位
在房企融资规模持续下滑3个月后，11月有所回升，但整体仍处于较低区间。
近日，中指研究院发布11月房企融资数据，2023年11月房地产企业债券融资总额为412.8亿元，同比下降2.6%，环比增长49.4%，较上月出现较大涨幅的主要原因是上年及上月基数低，其整体规模仍处于较低区间。2023年前11月房地产企业债券融资总额为6287.9亿元，同比下降8.6%，降幅较上个月收窄0.3个百分点。
克而瑞也发布了11月80家典型房企融资数据，融资总量为302.76亿元，环比增加41.7%，同比减少47.5%，单月融资规模环比有所回升，但仍是2020年以来的次低。从全年累计数据来看，2023年前11月，80家典型房企的累计融资总量为5432.88亿元，同比减少34.24%。
（1）时隔半年，房企境外债发行重启
克而瑞数据显示，11月80家典型房企境内债权融资272.16亿元，环比增加66.8%，同比减少43.5%；资产证券化融资为18.86亿元，同比减少了54.5%。境外债权融资中，港龙中国因交换要约而发行了一笔1.64亿美元的境外优先票据；从境外债新增融资方面来看，越秀在澳交所担保发行一笔2026年11月到期5.1亿元境外人民币债券，票面利率4.0%，成本较低，这也是5月以来第一次有房企发行境外债。表明当前境外债渠道对基本面良好、信用资质较高的企业仍保持开放。
（2）融资成本较上月略有降低
克而瑞数据显示，2023年11月房企融资成本为3.83%，环比降低0.02pct，同比提升0.22pct。2023年1-11月80家典型房企新增债券类融资成本3.6%，较2022年全年下降0.62个百分点，其中境外债券融资成本8.22%，较2022年全年上升1.22个百分点，境内债券融资成本3.45%，较2022年全年降低0.09个百分点。
（3）仍以中海、华润等央国企发债为主
克而瑞数据显示，本月发行债券的房企有11家，较上月增加3家。其中，债券发行量最大的企业是华侨城，共发行了1笔25亿元的超短融和1笔25亿元的中期票据。从发债年限来看，华润置地发行的2笔公司债、中海的1笔公司债、华发的1笔中期票据以及金融街的1笔中期票据期限都长达5年，是本月发行期限最长的债券。
中指数据显示，2023年前11月，民营和混合所有制企业发行债券总额占比为11%，较上年同期下降4.8%，保持低位水平；发行企业15家，基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业；民企发债多数有中债增担保、信用风险缓释凭证等增信措施。
中指研究院相关人士指出，当前支持优质民企发债融资在持续落地，但整体惠及面、融资规模等仍相对有限，这其中既有民营房企普遍销售表现较差、流动性风险较高的自身因素，也有投资机构的商业考量以及前期房企出险对机构形成的拖累。
银行密集召开座谈会，摸排房企融资需求
从中央金融工作会议到三部门联合召开的金融机构座谈会，从“三个不低于”到“尽职免责机制”，10月底至今，支持房企合理融资需求的积极信号持续释放。但从目前来看，政策的传导依旧需要时间，后续要做好原有支持政策的持续跟进与落地，提升政策执行力度。
近期，围绕着“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，各大银行与房企就融资需求等情况进行沟通交流，房企普遍表达了对新增投资项目贷款额度保障的关注，同时，迫切希望能快速、足额地利用所持有的各类商业物业资产获取资金，从而用于企业日常经营。
截至目前，国有六大行中国银行、建设银行、交通银行、工商银行、农业银行、邮政储蓄银行已经先后召开了房企座谈会，另外，浙商银行、广发银行、光大银行、中信银行等也召集了房企座谈会，摸底房企融资，探讨支持房地产合理融资等。
从各大银行的约访名单中可以看到，既有全国性房企，也有区域性房企；既有国企，也有混合所有制及民企。总体来看，仍以资产负债表相对健康的房企为主；各大银行受邀房企名单有所重合，出现频率较高的房企包括万科、龙湖、新城控股、滨江集团、美的置业等。
从座谈内容来看，如何保障企业和居民合理融资需求、做好“保交楼”工作、化解房地产风险是交流的重点，各行也均对接下来如何更好支持房企融资作出表态。
以建行为例，其表示对正常经营的房企，加大境内外联动服务和母子协同力度，通过授信支持、投行服务、债券投资、展期和调整还款安排等全方位金融服务帮助企业改善流动性。
光大银行提及了三类重点内容，即企业新增授信、展期降息、经营性物业贷款等。
交通银行安徽分行的座谈会上提到，接下来会做好“3+2”机制。其中“3”是指三专，即建立工作专班、创设专属审批通道、实施资产负债表改善专项计划。“2”是指两重，即一视同仁支持不同所有制房企融资、推进保障性住房建设等三大工程。
据了解，目前银行在给开发商提供融资时会筛选具体项目，会考虑开发商实力、项目有无纠纷、项目地段好不好、能不能如期交房、预计楼盘销售情况如何等方面。若是符合条件的项目，即使房企已经出险，但只要对项目进行封闭式管理也会考虑支持。
因此，银行对房企的贷款也呈现出分化趋势：对于优质房企的优质项目，银行之间竞争激烈，也愿意给予较低的利率优惠；但对于资质较差的房企和项目，银行依旧避而远之。
中指研究院企业研究总监刘水认为，银行密集与房企座谈，解决房企融资难点、堵点等，加快解决房企合理诉求，加大融资支持力度，将促进改善民营房企融资环境，有利于改善行业预期，促进行业加快向正常化回归。同时他也指出，高层会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，优化考核“尽职免责”，但是商业金融机构为防范风险，短期内切实落实存在难度。因此，房企融资落地效果方面，还有待进一步观察。
（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）
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