屈宏斌, 纪宏康/文 屈宏斌 纪宏康/文

最新一轮的稳定房地产措施的力度应是近两年来最强。这些措施能否真正奏效？要回答这个问题就必须考虑四个方面的因素：房地产市场的调整幅度、未来供需的基本面、政策的支持力度以及市场预期与信心。

一、房地产市场的现状

自2021年推出“三道红线”政策以来，房地产市场经历了前所未有的调整。无论是房地产投资还是销售面积，都出现了明显的下滑。根据数据来看，2021年至2023年期间，全国房地产销售面积从17.94亿平方米下降到11.17亿平方米，下降幅度达到37.74%。2022年至2023年，房地产开发投资从13.29万亿元下降到11.09万亿元，下降幅度为16.55%。

这一下降趋势在今年以来并未得到好转，从国家统计局最新发布的《2024年1~4月份全国房地产市场基本情况》显示，1~4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售额28067亿元，同比下降28.3%；截至4月末，全国商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。这是几十年来最大幅度的一次调整，这种大幅度的调整表明，市场已经经历了深度调整，甚至可能已经出现超调。

二、未来发展的基本面支撑

展望未来，房地产市场是否已经达到合理的调整水平？我们认为，根据未来城镇化进程和新增人口带来的刚性需求，再加上居民收入的稳定增长，房地产市场将会有一定的支撑力。根据国家统计局的数据和政府规划，预计2035年，中国城镇化率将从目前的66.16%提高到75%至80%。这意味着新增城镇人口将达到16000万左右。那这就意味着，未来十年城镇化率还有10%左右的增长空间。随着城镇化率的不断提升，大量农村人口迁移到城市，以及年轻一代对独立居住空间的需求增加，都将持续推动住房需求的增长。

其次，居民收入的稳定增长也是一个重要的支撑因素。2023年，全国居民人均可支配收入39218元，比上年名义增长6.3%，扣除价格因素，实际增长6.1%。假设未来五年内，居民人均可支配收入继续以相似的速度增长，改善性住房需求将不断释放。这不仅有助于提高购房者的购买力，还能促进房地产市场的持续健康发展。因此，经过大幅度调整后的房地产市场已经达到一个相对合理的水平，我们相信未来大概率不会再出现大幅度下调。

三、政策支持力度

过去一年多时间里，中央政府明确提出要消化存量、优化增量，地方政府也不断调整政策以放松市场限制。中央层面在防范化解房地产风险和确保项目交付的同时，也强调了房价的“软着陆”。截至2024年4月，各地政府共出台了60条宽松型政策、2条中性政策和4条通缩性政策。包括南京、西安在内的多个城市相继取消了限购措施，这些信号表明，各级政府都有强烈的意愿稳定房地产市场。政策调整幅度的加大，无疑有助于增强市场信心。最新政策进一步强化了这一趋势。5月17日的全国切实做好保交房工作视频会议上，中央政府推出了一系列措施，包括设立3000亿元保障性住房再贷款、降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金贷款利率等。政策关键词包括“保交房”“去库存”和“盘活存量土地”，其核心在于解决房地产市场的“供需双缩”问题，稳定购房者信心。

现有政策虽然显示出政府在稳定房地产市场方面的决心，但其提供的资金远不足以覆盖实际需求。据估算，房地产“收储”所需资金可能高达数万亿元，而现有政策的资金规模显然难以完全满足这一需求。因此，我们认为这些政策更多的是为了点燃市场信心，而不是直接解决问题。政策的意义在于引导市场朝向良性运转，而非全盘托底。例如，首付比例创下了1998年全面房改以来的最低水平，的确有效降低了刚需购房者的购房压力。然而，对于改善型需求的购房者，这一刺激作用相对有限。降低购房门槛和成本固然重要，但更重要的是市场自身的健康运转和信心恢复。

在政策实施过程中，仍将存在很多现实困难。例如，房地产库存和保障性住房需求的分布的差异化可能影响政策的实际效果。根据上海易居房地产研究院发布的《中国百城住宅库存报告》数据来看，我国2023年底，三四线城市新建商品住宅库存面积为22375万平方米，远大于一线城市的3568万平方米，接近于二线城市的24575万平方米。然而，从人口流动角度来看，一二线城市对于保障性住房的需求远大于三四线城市。再者，保障性住房运营收入未必能够覆盖贷款利息成本，可能需要财政提供贴息。

四、市场预期与信心

尽管上述三个因素有助于稳定房地产市场，但我们也必须意识到，房地产在经历了20多年的繁荣后，已具有明显的投资属性。中国房地产在过去一直具有稳定的资产价值增长，尤其是在长期持有的情况下。并且能产生稳定的现金流收入，尤其是通过出租房产。因此，市场预期对房地产价格波动的影响也不可忽视。尽管基本面和政策支持层面利好房地产市场，但由于当下市场信心的不足，仍有一定的可能导致房地产价格出现超调风险。通常来说，房地产投资增长率衡量了房地产投资的增长速度，可以一定程度反映出投资者对于房地产市场的投资意愿。该数据从2019年至2021年仍为正值，但从2022年开始急转直下，2022年达到了-9.96%，2023年更是低至-13.40%。房地产景气指数从2019年的121.50%下降至2023年的98.80%，由此可见投资者对于房地产市场的悲观态度。

居民收入的复苏仍在进行中。近几年来，我国居民可支配收入从2020年的4.7%逐步恢复到2023年的6.3%，但尚未完全恢复到疫情前的水平，这也对市场信心产生了一定影响。因此，尽管基本面和政策支持较为稳健，但房地产市场价格仍可能出现波动。

综合以上四点，从房地产市场现状、未来基本面支撑、政策支持力度以及市场预期与信心的影响，我们可以推断：虽然现有措施和基本面有助于稳定房地产市场，但市场预期的波动仍可能导致价格出现短期超调风险。只有在基本面和政策支持持续发挥作用的同时，进一步增强市场信心，才能真正实现房地产市场的稳定。