价值榜|房企经营安全测评11月榜:越秀完成全年目标,林中亲抓旭辉债务重组安排
编者按：价值公司100系列价值榜单，是搜狐财经从媒体视角出发，联合专业研究机构，发布融合价值判断和数据判断的综合榜单，致力于挖掘中国好公司、发现企业独特价值。
“中国上市房地产企业经营安全测评星级榜”为价值公司100系列价值榜单下的分行业子榜单，由搜狐财经、搜狐地产及焦点财经联合发起，通过对主要上市房企的长期财务性指标(如资产情况、销售额等）、短期经营性指标(如土地投资额、融资额等）、近期股债表现等阶段性指标，结合全方位、多维度的综合评判，遴选出60家代表房企纳入研究范畴。并由此形成企业研究体系，对上市房企经营安全进行测评。
出品|搜狐财经&搜狐地产&焦点财经
研究员|张子豪
一、测评结果与说明：
根据测评体系，测评结果如下所示：
2023年11月以来，明确反映房企表现并被搜狐财经采纳的指标内容主要包括国际评级机构对房企的进一步信用评级收紧，房企拿地及交付数据，近期债务处置表现及银企对接情况等。因此在本期榜单中，五星头部房企排位竞争较为激烈，而各星级民企分化情况逐渐拉大。
政策方面，一二线城市或将进行政策跟进
10月底，中央金融工作会议在北京举行。会议首次涉及房地产行业，并首次提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”。此外，央行在《中国区域金融运行报告(2023)》中也表示，将适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。从政策趋势来看，随着深圳降低二套首付比例、调整普宅认定标准后，市场对于其他城市尤其市核心一二线城市陆续进行政策跟进的预期将逐步增强。
销售方面，近六成房企环比下降
据机构数据显示，2023年11月近六成百强房企单月业绩环比降低，超四成百强房企同环比双降。具体来看，11月有25家百强房企的单月业绩环比降幅大于30%，33家的环比降幅在0-30%之间。目前规模房企整体仍陷负增长困局，前11月累计业绩同比降低的企业数量超过六成。此外，行业整体销售分化明显，国央企销售表现强劲，明显由于民企的情况依旧。
融资方面，民营房企或将得到助力
工商银行、建设银行、农业银行、交通银行等银行分别于近日与房企召开了座谈会或进行了一对一交流，了解房企融资需求。在上述交流中，房企代表不仅包括国有企业，还有诸多民营企业。与会银行人士表示，将持续优化对民营房企的信贷政策。会议中涉及的入榜房企包括：万科、绿城、碧桂园、龙湖、美的置业、新城发展、滨江集团、信达地产、首开股份等。近期对民营房企的信贷支持在持续发力，有部分民营房企成功发债或公布了发债计划。
1、持续稳健房企：
随着宏观经济复杂化，市场红利逐渐消退，行业走到了艰难的转折点。此时，有国企央企背景的房地产公司由于资金无忧，经营稳健等原因，可以在市场中逆流而上，因此在本次测评中大多获得五星级或四星级的评价。其中，越秀地产凭借近期的稳健表现，在竞争激烈的五星房企中始终维持着较高排名。
越秀地产：已完成全年销售目标，双国资背景带来TOD发展机遇
2023年1-11月，越秀地产累计合同销售1329.1亿元，同比上升约29.1%，累计合同销售面积约为405.38万平方米，同比上升约15.8%。相较年初制定的1320亿元的全年销售目标，越秀地产仅用11个月就完成了目标。其合同销售的逆势增长，有赖于多元增储巩固核心竞争力。截至2023年6月30日，越秀地产拥有土地储备面积2813万平方米，分布于全国30个城市。近年来，公司优化土储结构，投资项目优中选优并持续完善以TOD、城市运营、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍的“6+1”特色化、多元化增储平台，近年来非公开市场增储模式占比超过50%+。
此外，双国资背景也为越秀地产带来了强大的股东实力，尤其是对其TOD业务的全国化拓展有极大支持。截至2023年6月30日，越秀地产在广州和杭州共开发9个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到398万平方米，约占公司总土地储备的14.2%；2022年，越秀地产于杭州通过产交所摘牌方式股权收购了勾庄TOD项目，首次走出广州和大湾区。
基于以上短期与长期表现，越秀地产维持在五星房企行列，总排名为第7位。
2、明显改善房企：
截至目前，房地产行业呈现先扬后抑的态势，短期楼市复苏仍存波折。但在这样的大环境下，依旧有部分房企复苏迹象强于大市。在本期测评中，雅居乐集团排名上升较快，排名上升5位至四星级房企中游。
雅居乐集团：境外债一年内暂无压力，参与银行民企座谈会
销售方面，2023年前10月，雅居乐合共取得销售金额419.2亿元，对应建筑面积为281.2万平方米，平均价为每平方米14910元。
债务方面，公司2024年没有美元离岸债券到期，而下一个到期日为2025年2月。2024年主要到期债务为2笔总额70亿港元的境外银团贷款，以及2023年2笔境内中债增进公司担保下发行的债券，本金总额为19亿元人民币，而雅居乐香港银团贷款的期限过去已获多次展期或续贷（如今年3月及5月获授信之银团贷款）。雅居乐集团也是极少数离岸美元债券未有违约并能够展期大部分债务的民企业开发商之一。
此外，在融资方面，雅居乐参加了多家银行召集民营房企的会议。本次银行对房企的具体支持对象取决于银行自主风控、房企信用状况、项目质地、抵押品等，而座谈会提到的支持对象也是“正常经营的房地产企业”。雅居乐能名列其中也是其经营安全性的体现。
基于以上短期与长期表现，雅居乐集团在总榜中上升5位，星级评价升至四星中游。
3、表现下滑房企:
在行业经历了有史以来最漫长的下行周期后，部分房企由于亏损难逆、化债缓慢，导致股价崩盘、年报难产，最终在市场中停牌甚至退市。在本期测评中，旭辉控股表现不佳，排名再度下滑。
旭辉控股：资产出售之路仍漫漫，林中主抓境外债展期情况
旭辉控股11月仍在尽力出售资产“回血”，其中包括2.21亿出售山东德州项目51%股权，且收购完成后，旭辉将不再对该项目进行并表。据旭辉2023年中报显示，截至6月末，公司净资产为749.4亿元，与之相比，融创、世茂、龙光等其他几家出险房企净资产分别为672.3亿元、662.45亿元、420.3亿元。旭辉变卖资产和股权的筹资之路仍艰巨。
此外，旭辉控股管理层迎来变动，董事局主席林中胞弟林峰卸任旭辉控股及旭辉永升服务执行董事、行政总裁等职务，由服务旭辉十二年之久的汝海林接任，主要负责保交付和销售去化，而林中则带队推动债务展期及重组。目前来看，旭辉年内四笔境内债均以完成展期，但境外债务重组最新方案自9月推出以来，还未达成兼顾各方利益的最终解决方案。
基于以上短期与长期表现，旭辉控股在总榜中下降6位，评级仍为三星。
测评体系与意义：
本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远。
从“三道红线”、“住房贷款集中度管理”到“两集中供地”，再到“二手房指导均价”，地产调控政策频出。
调控政策的不断深化，使得房地产行业迈入新的发展阶段。原有的“高杠杆、高周转、高负债”的经营模式面临着诸多挑战，找到发展新模式、实现持续稳健发展成为房企的首要义务。
在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中爆发了“流动性”问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。
由此，“稳定”成为2023年房地产行业的首要目标。在2023年政府工作报告中，其对房地产行业的定位是以“防风险”为前提、以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。
因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。
此次安全测评的意义在于：规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，推动房地产行业的可持续稳健发展。
（监测时间：截至2023年11月30日；最终解释权归搜狐财经、搜狐地产及焦点财经所有）