继续取消限购！碧桂园、东原地产，还回得来吗？
摘要：昔日龙头房企纾困继续（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
各地楼市放松一片火热，但温暖暂时尚未传递到房企这边。
本周杭州、西安全民取消限购，中介们又开始准备狂欢。另一边，杠杆地产注意到又有两家房企出险，分别是全国龙头碧桂园、渝系龙头东原地产。
情况似乎越来越复杂了……
- 碧桂园：昔日龙头房企纾困继续
先说碧桂园。5月9日午间，碧桂园地产集团有限公司在中国银行间市场交易商协会发布了一则关于“23碧桂园MTN002”宽限期内利息偿付安排的公告。
据披露，上述票据为碧桂园2023年发行的第二期中期票据，发行金额9亿元，起息日为2023年5月9日，期限为2年，本计息期债项利率为3.95%——利率不算高。
2024年5月9日，碧桂园应偿付利息金额3555万元，但到期付不出来了。
碧桂园称，由于行业持续波动，公司面临的经营环境日趋复杂严峻，正在全力筹措资金，因销售恢复情况不达预期，资金调拨困难等原因，还是无法支付。
不过碧桂园表态，尽力于宽限期3个工作日内（不晚于5月13日）足额偿付本期中期票据应付利息及宽限期内利息。
在杠杆地产看来，今年对碧桂园来说，真的非常关键。
此前的2023年10月，在公开流动性问题两个月后，碧桂园走上了和许多出险房企类似的道路：寻求境内外债务重组。10月10日，碧桂园公告称，将寻求境外债整体解决方案。
2024年1月16日，碧桂园发布公告：已委聘毕马威企业咨询（中国）有限公司担任境外债务重组的主要财务顾问。
2月28日，碧桂园发布公告，债权人Ever Credit Limited于2月27日向香港法院提出对碧桂园清盘呈请，理由是碧桂园没有按照约定支付本金约16亿港元的定期贷款及利息，第一次法庭听证会定于5月17日举行。对此碧桂园表示“极力反对”。
最近，有外媒报道，碧桂园已告知一些海外债权人，计划在今年下半年提出债务重组提案，以避免清盘申请。
官方公告来看，4月的最新的相关披露里碧桂园称，过去数月其正与债权人及主要顾问紧密合作，在建立境外债务重组程序上取得积极进展，并在有序地推进该程序。
不管境外债务重组能否成功，今年大概率能有结果，这个结果对碧桂园至关重要。
2、东原地产：区域龙头不能承受之重
再说东原地产。
5月7日，东原地产母公司迪马股份发布公告披露，旗下一笔标准债务到期未能支付，已经构成了违约。
在杠杆地产印象里，这是这位渝系头部房企首次违约。
此次违约的债券，是东原地产在2021年发行的境内债“21迪马01”，发行金额4.5亿元，票面利息7%，主要用于住房租赁建设、偿还有息债务等。该债券应于2024年4月30日支付本金和利息，但该司无力兑付。
虽然暴雷得晚，但东原地产的情况比同为渝派顶流的金科地产，一样严峻。东原地产的母公司为迪马股份，2024年4月底已被实施“ST”退市风险警示。
2023年，迪马股份归母净利亏损36.5亿元，2022年亏损近35亿元，2021年亏损20.5亿元，已连续3年亏损且不断加重。
截至2023年底，迪马股份并表项下已到期尚未完成展期借款本金19.5亿元，其中15亿元均为2022年持续逾期相关债务。
迪马股份的控股股东是重庆东银控股集团。但现在，东银方面也是泥菩萨过河……
东银方面及一致行动人共计持有迪马股份43.12%股权，均已被司法冻结或轮候冻结，也存在被司法处置的可能。
5月7日，东银方面与重庆市江南城市建设发展（集团）有限公司（简称“重庆江南集团”）达成战略投资框架协议，拟通过司法重整，实行资产、债务、权益及业务一揽子重组，助力企业走出困境。
工商信息显示，成立于1999年的江南集团注册资本20亿元，其是重庆市南岸区国有资产管理中心旗下公司。
不过，这一重大利好并未刺激ST迪马的股价重新站上1元，截至5月10日收盘为0.86元每股。
3、4月销售：一言难尽
无论是碧桂园等房企努力进行境外债重组，还是东银这样的一揽子重组。在杠杆地产看来都是以时间换空间：看谁能撑到新周期启动的那天。
归根到底，销售才能产生持续现金流，而现金流就是企业的生命线。
从2024年前4个月来看，楼市距离回稳似乎还有点距离。根据克尔瑞数据，今年前4个月，百强房企实现销售操盘金额10914.1亿元，同比降幅46.8%
TOP10房企的韧性还是显著高于体量更小的房企，基本上跌幅都低于平均水平。但碧桂园是个例外。
如上图，杠杆地产好友闺蜜财经整理的数据显示，碧桂园2024年前4月的销售额还在前10强以内，2024年前4月就跌出10强，销售额同比降幅80.7%，够难的。
东原地产也惨，今年前四月百强房企销售榜上，杠杆地产找了好几遍，都没找到东原地产的名字。2024年前3月，东原地产还以15.8亿元的销售额上榜，排名98位。
2024年前4月，百强房企的门槛为21.8亿元，这就意味着4月份东原地产销售额不到6个亿。这对于母公司迪马股份而言，有点杯水车薪。要知道东原地产是迪马股份的一大支柱业务。
对于房企而言好一点的情况是：随着各大城市此起彼伏的解除楼市限购，全国全面放松是大势所趋。就是不知道，当那天来临时，还救得回来吗？
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