全国“限购”城市仅七座，西安就是其中之一……
文=城记智库 城城
从大的层面来看，房地产关联上下游两百多个行业。从小的层面来看，它与每个人生活和资产密切相关。
因此，“一千人眼中就有一千个房地产”。不过，在经历经济周期和深度调整后，相信大家对其认知更为立体（包括背后的土地财政）——尽管房价起伏最能牵动人心。那么，如何认知西安的当下？
变动：楼市调控再生变
今年四、五月交替期，国内诸城房地产政策再调整。总结来说，「城记」认为有两个关注点：
第一、皆为高能量级城市：既包括直辖市的北京、天津和特区深圳，也包括杭州、南京、武汉和成都等“中心大城”，甚至是“房价控制优等生”的长沙。单从常住人口数量上看，这七城超过一亿。
第二、加大放宽调整力度：这些调整方式中，既有扩大购房人群范围和名额，也有推行“购房消费券”；既有全面取消限购，也有“买房送户口”等。“挤牙膏”和一次型调整，这次皆有所见。
多座城市政策调整变化◎制图/城记智库
梳理名单「城记」发现：几乎都位于经济较为发达的东部沿海、京津冀和中部城市群。值得一提到的是，北京是十三年来限购政策的首次调整。
无论从城市数量还是影响层面，都堪称“风向标”效应。
有一句老生常谈的话——“计划赶不上变化”。对不少城市来说，“寒意”在这个五一假期前就已出现：2024年4月30日，自然资源部办公厅发布一则通知，让很多在一瞬间就“寝食难安”。
这份通知的核心，大致是“根据市场需求调整土地供应”，其中更明确“去化周期超过36个月的城市，暂停土地供应”。
“国内去化周期超36个月”城市列表◎制图/城记智库
本阶段放宽调整力度的城市，尽管只有武汉入列。但事实上，其它城市也并不好过。
因为不同口径，名单有所不同。但可以看到，有超过65%的城市位于中部和南部：有泉州、无锡、福州、东莞、西宁和昆明等“万亿之城”和省会，也有诸多诸如襄阳、洛阳等该省“第二城”。
房地产兴衰起伏，直接关系城市“土地财政”，进而影响地方发展。当下多城的民生费用问题，就是这个结果的体现。话说回来，市场差则是一差百差。
现状：西安的特殊地位
随着2024年5月928日杭州“一纸官宣”，目前全国存在限购地区城市只剩7个：北京、上海、深圳、广州、天津、西安和珠海。
西安，是不是特别的醒目？
截至发稿之日，我们对以上城市的限购政策再度梳理，发现不同城市依旧有较大的不同。对此，「城记」将关键要点进行梳理，看看有哪些变化和不同。
存在限购地区的八座城市说明◎制图/城记智库
可以看到，这八座城市存在不同规定的限购政策。不过在四月和五月，有一半以上的城市已有逐步松动趋势。
比如北京，放开符合条件人群在五环外购买的权限；比如上海，优化在指定区域购房门槛；比如深圳，实施分区优化住房限购政策。广州和天津调整幅度较大，已放开限购区域120平米以上限购范围。
北京，历来是全国政策力度最大的城市。不过，从2023年开始出现“小步快走”节奏，已经累计发布八次调整。观察可以发现，这次力度超过以往。
2023年9月19日西安调整政策范围◎制图/城记智库
天津这次调整力度也非同小可，一是实现京冀两地与天津市户籍居民“同权”，二是放开限购区120平米以上的限购政策。
近些年天津发展迟缓，诸如青郑济等都对其“北方第二城”虎视眈眈。不过近几年天津人口持续净增长，很大程度得益于教育资源拉动。相关数据显示，外地客户超过60%。天津，采用了比较优势的做法。
目前，西安限购区域为二环内。同时，继续按照刚需和普通家庭分类进行实名意向登记，包括公证摇号选房等流程保持不变。
涨幅：西安位列第一背后
因房子特殊性和重要性，任何“风吹草动”皆牵动人心：“涨”则皆大欢喜，“跌”则哀鸿遍野。
根据国家统计局的数据显示：2024年3月，纳入统计的全国70个大中城市中——新房价格环比下降有57个，同比下降城市有58个。二手房价格环比下降城市有69个，同比下降城市70个。
单从数量上看，全国范围房价“下行通道”全面打开。公开数据的对比也能明显看到：下降的不止是价格，也包括销售量和销售额。
三月国内房地产价格指数“晴雨表”◎来源/国家统计局
今年1～3月，全国新建商品房销售面积同比下降19.4%（为2.27亿平米），其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额下降27.6%（为2.14万亿），其中住宅销售额下降30.7%。
“下降”作为一个客观事实，互联网上已出现各种论调、帖子和现身说法。这其中虽然有些真假难辨，但前提一定是普遍现象。
西安也概莫能外，但还是有些例外，新房市场量价平稳。
国家统计局公布的三月价格指数，西安仍旧位列14座“正”城市，且又拿下一个第一。将时间拉长，态势已维持了五、六十个月。根据克而瑞机构提供的数据，2023年西安商品住宅销量位列全国第四。
2024年西安各大新区土地“龙虎斗”◎制图/城记智库
「城记」接触多个全国重点房企，“风景这边独好”的现实，是他们“重仓”核心。但是，“极化和分化”是当下西安最为鲜明特征。
第一、需求的高度极化和分化：当下的西安新房市场，已完全进入“改善时代”。较高的支付能力下需求更大面积户型，气候转良则推动“第四代住宅”普及。刚需全面转向郊外和二手房，呈现“以价换量”。
第二、区域的高度极化和分化：改善消费，愈加重视“强前景、强资源和强兑现”；因此，高新、奥体和城南等片区光芒四射。同时，日渐稀少、安全至上的房企也聚焦热点片区。这些，使得绝大部分片区沉寂。
“山雨欲来风满楼”的大环境下，西安尚有在闪亮。在“极化”现状下，西安区域热度、新房和二手房价格走向，“分化”特征仍将持续。
-写在最后-
「城记」用脚丈量西安的夜◎来源/城记影像
作为位列全国拥有“限购区域”的七座城市之一，表象上是西安市场相对良好的体现，实质来自经济实质增长以及“人口红利”下的双向共振。
立于西安，这事关千万人的安身、立命及资产，事关城市发展之财政基底。“花如百日红”——基于全国大环境，需进行产业、土地、价格和管理等系统考量，放眼更大「城事」，方可厘清「房事」。
文=城记智库城城
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