万科做错了两件大事
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万科作为在地产圈经常进行行业预判的房企，现在出现流动性紧张，说实话，很意外。地产行业整体销售困难，是导致万科出现持续性失血，最终酿成了流动性问题的根本原因。但是抛开大环境的影响，万科至少还做错了两件大事，接下来我们分析一下。
第一件事，逆周期拿高价地。
大家现在都在反思，之前集体趴窝的闽系房企为何集体失落，就是因为在山顶上拿地，然后把自己陷进去了。再比如融创，本来底子还算可以的，但是在2021年那波疯狂拿高价地，特别是西南区域的猛拿地，直接把公司送进了债务大坑。
万科拿地上的问题，也不小。下面这个图，是第一财经整理的自2017年以来，万科的拿地金额。
可以看到的是，万科在2021年也加入了抢地大战，拿地金额比2020年还增加了不少。2021年的土拍市场，大家应该都还记得，那个时候的集中拍地，各家出价很多都是非理性。基本上50%以上的溢价，都是很常见的，甚至还有70%以上溢价，外加大量配建，或者是无偿移交的。
在2021年高价拿地的，当年都不一定算得过账，更别说现在房价已将普遍回调了10%-20%的情况了。2021年拿地的，不仅损失了利润，现在去化困难，还损失了现金流。万科现在这样的项目，在集团的资产负债表上，占据的比例还挺大的，直接导致了现在的销售难题。
万科在2021年的非理性拿地，这一步是绝对走错了的，据悉这不完全是管理层的意见，还有股东的意思，那就无解了。
进一步讲，万科在2023年还有463亿元的拿地金额，这个就更不能理解了。2023年年底，万科就已经在考虑出售上海的商业，用于套现偿债了。那上半年的拿地，就实属没有必要了，基于当时的行业判断，应该把现金流安全放在第一位的。
第二件事，多元化起步晚，盈利能力存疑。
万科作为地产行业最早破千亿的房企，在王石时代也搞过多元化，但是没有坚持下来，最终放弃了。然后到了2014年开始，整个地产行业搞多元化成风，万科也开始思考自己的多元化战略。
万科从2014年开始，先后开始涉足长租公寓，物流产业园，商业不动产，教育，酒店等业务。万科的业务布局，大多以直接并购为主，比如长租公寓和商业地产，都是直接砸钱并购出一个子品牌。那些年，万科在多元化上，确实花了不少钱，但是彼时的万科现金流十分充裕，这个钱花得起。
但是，这笔钱花得值不值，效率够不够高，那就是另外回事了。
最有利做多元化战略的时间，是2012年以前，也就是上一个地产周期之前。多元化业务的培养，产生造血能力，是需要多年时间持续积累的。房地产行业本身是一个严重依赖现金流的行业，只有行情好的时候才能承担起多元化的代价，其他的时候都是负担。
2018年，万科提出了活下去的口号，然后大规模反思多元化投资，开始聚焦收益。彼时万科的多元化投资力度，也开始减少了，这距离开启多元化，也就才五年时间，要单独形成盈利能力，这点时间还远远不够。
不过，多元化也不是一点好处都没有，至少现在万科的信用融资走不通以后，还可以做抵押融资。这些长租公寓，商业项目物流园项目，都是银行非常喜欢的资产，足以保万科暂时无虞。
来源：投拓江湖