城市价值不断向上，房价同比上涨！环沪热城昆山2023年楼市表现如何？
PART1
一直以来，苏州四县市中的昆山都是个特殊的存在。
为什么说它特殊呢？
它的特殊性主要缘于得天独厚的区位优势——接沪连苏，在环沪城市中，嘉兴、昆山、南通、嘉善、太仓称得上为上海都市圈第一梯队，但是只有昆山在邻沪城市中的优势较为明显。
昆山在2023年城市价值不断进阶，主要表现为：
1. 在交通上实现与苏州和上海的链接与贯通；
2023年6月，苏州轨交11号线正式通车运营，终点设于花桥站，与上海地铁11号线花桥站换乘。并与苏州地铁3号线实现贯通，将苏州主城区、工业园区、昆山核心区的直接联通。
作为国内首条与上海轨交对接的线路，也是苏州首条市域轨交线路，苏州轨交11号线运行首月总客运量达290.9万人次，日均客运量9.7万人次。
苏州、昆山、上海三城一线，这条轨交线不仅为市民出行提供了新选项，延伸了生活半径，不仅出行变得便利，更重要的是改变了生活节奏和生活方式。
轨交11号线覆盖了昆山五大主要经济板块，串联起昆山70%的人口和75%的GDP。以往，许多昆山企业担心在人才被上海“虹吸”，如今苏州轨交11号线的开通给了他们更大“底气”，还在加速城市更新、引领商业消费、完善公共服务等方面有带动作用。
2. 城市综合实力不断加强；
2023年，昆山蝉联全国百强县榜首，这已经是昆山连续19年摘得全国百强县桂冠。2023中国百强镇名单中，昆山8镇上榜，玉山镇位列第1位，花桥镇位列第5位。
昆山开发区营商环境连续四年位居全国第二，与广州经开区、苏州工业园区并肩领跑“第一梯队”。
在2023年国家级经开区综合排名中，升至全国第四，连续20年保持全国前五，在230个国家级经开区中稳坐“头部阵营”。
3. 资源配套不断完善，重塑城市发展格局；
在昆山古城的核心玉山广场，打造TOD模式，一系列城市界面被赋予新的形态和功能。未来这里也即将成为商业、文化、住宅、体育等功能，融合的城市新中心。
4. 招贤纳士，发展高新产业；
一直以来，昆山都是以最优政策聚集英才。
在毕业生实习和就业“黄金期”，第一时间制定《关于鼓励高校毕业生来昆就业创业的若干措施》。
出台“人才科创政策4.0版”，推出专项人才计划，完善人才安居、人才贡献奖励、高层次人才“一站式”服务等系列配套保障措施，建立引进和培养高素质人才引育机制。
水积而鱼聚，木茂而鸟集。
截至目前，昆山人才资源总量达50.5万人，高层次人才总量达5.12万人，人才综合竞争力多年保持江苏省县市第一。
5. 引进高端食品产业，发展全新产业链；
提到昆山，人们的第一反应往往是先进制造业及外向型经济。然而近年来，昆山却打造了一个新的增长点——高端食品产业。
2023年6月18日，全国首个专业化、标准化的咖啡生豆恒温恒湿库——亚太咖啡生豆分拨中心在昆山启用。
太古可口可乐、盒马烘焙、德国斯顿威尔集团、“鲜活”饮品相继落户昆山，高端食品产业集群快速壮大、全面成势。当前，昆山打造了一个全新产业版图。
PART2
得益于上海、苏州“左右逢源”的地理优势，昆山也承接了上海的外溢客群，其楼市成交量有一定的支撑。所以相较苏州其他县市,昆山新房市场一直以来都比较稳健，但是这种情况在2023年有所改变。
2023年，昆山市商品住宅的供应面积为157万㎡，同比减少34%，主力供应集中在核心板块玉山、花桥、外围板块周市、千灯、张浦、巴城等。
成交面积为155.2万㎡，同比减少46%。
成交量下滑除了受到楼市下行大环境的影响外，分析师认为还有两个原因不容忽视。
一是曾经受制于政策限制的上海外溢客群在政策放松后，购买力转移。
之前的昆山尤其是花桥这样的临沪板块，承接了众多在上海没有购房资格的外溢客群，而2023年上海外围放松外地人限购、实行认房不认贷后，让这部分预算充足但苦于没有购房资格的置业者重新有了购房机会，于是他们转而置业上海。
二是一些工厂搬迁、产业人口的减少带来购房需求的减少。
近两年，由于经济因素，昆山一些工厂关停或者搬迁，产业人口有所减少。
值得一提的是，尽管2023年昆山的商品住宅成交量有所下滑，但是在四县市中成交量仍旧是领跑的。
2023年，昆山商品住宅的成交均价为22979元/㎡，同比增加了8%。核心板块的 中建鹿鸣府、华润润樾庭、东望璟园、熙悦雅园、万科朗拾玉湖雅苑等高品质楼盘在2023年度取得了亮眼的销售成绩，也带动了昆山市新房均价的结构性上行。
近年来，楼市格局也逐渐改变。据克而瑞苏州房产测评统计，近4年来昆山商品住宅改善需求不断旺盛，其中总价350万元以上的改善更是持续扩容。
和苏州市区新房市场一样，一二手倒挂、供应稀缺、价格优势、产品力强的四类楼盘逆势热销。
位于昆山主城城东板块的熙悦雅园项目就是这样一个好产品的典型。
熙悦雅园项目规划了15栋16-17层产品，主力户型建面约133㎡、152㎡、179㎡、225㎡，所有户型均采用大面宽、大阳台、大空间设计，尺度与舒适度都十分优秀，也奠定了项目纯粹的圈层属性。
在小区景观设计上，由业内知名的景观设计单位——“山水比德”团队操刀，建面约3000㎡的森林艺术会客区，建面约900㎡童趣乐园，还设置了艺术颐养、慢调生活、活力健身等空间，满足不同年龄段人群的使用需求。
项目严格甄选行业全优高端品牌，东芝中央空调、环都拓普新风系统、博世壁挂炉三大件一样不落；厨房配置老板灶具及抽油烟机、洗碗机，搭配摩恩洗涤盆、A.O史密斯净水器；卫生间甄选科勒智能马桶盖与浴缸、杜拉维特台盆搭配汉斯格雅龙头......（最终以实际交付为准）
PART3
住宅市场和土地市场本就是相辅相成的。
2023年的昆山土地市场表现也较为平淡。全年共成功出让了24宗涉宅用地（包含1宗安置房），其中底价成交的有21宗，且拿地房企多为地方国企。
3宗溢价成交的地块皆在玉山镇。
2023年5月，昆山第二场土拍中，保利发展、保利置业、中建七局溢价摘下昆山3宗宅地，总揽金超42亿元，其中最高成交楼面价为18469元/㎡，为玉山城西7号地块。
本次土拍，三宗地块均实现溢价成交，其背后的原因如下：
首先，一定是得益于优质地块的推动，三宗地块都位于昆山主城热门置业板块——玉山，且地块素质非常优秀，周边配套醇熟完善。
其次，玉山作为昆山的主流核心板块，土地供应量向来较少。
由于限价原因，昆山的一二手倒挂鲜明，这也让玉山新房市场的的成交量价一直较为坚挺。
第三，近两年，昆山的新房市场在四县市中表现更为稳健，尤其是在昆山城区板块，库存健康、新房供不应求表现为尤为明显。
这三个地块如今都有了新动作，2024年将入市，保利发展项目案名为和光璀璨花园，由保利发展和招商联合开发，产品为招商璀璨系。
保利置业景王路项目案名为保利尚云赋，是保利置业的全国首座赋系作品。实景示范区已经开放，主力户型为建面约152-238㎡。
中建七局项目案名为熙和云庭，这是中建七局在昆山的第四子，主力户型为建面约135-224㎡。景观设计单位是山水比德，以围合式布局，打造一轴一核一环四园，以森林光影会客厅为核心，布局六大森境，规划儿童花园、层林会话、康养花园、森活运动四大主题花园，营筑全龄交互生活区。
室内全系品牌臻装，日立中央空调、沃茨地暖、霍尼韦尔新风、西门子油烟机/灶具/洗碗机、A.O史密斯净水器，德国知名卫浴品牌唯宝，进一步提升人居品质。
PART4
曾经，昆山以其独特的地理位置优势，近年来承接上海的外溢需求，内生性自住需求持续增长，产业带来的购买力进一步助力楼市需求的释放，昆山也进入了改善时代。特别是主城区，近年来区域项目装修标准与户型尺度相较之前都有明显进阶，客群也日渐高端化。 昆山楼市在前几年年的长三角县市中都可谓一枝独秀，市场表现韧性较强。
回望2023年的昆山楼市，上海郊区持续放松购房政策，对昆山花桥等环沪板块冲击量较大，因为昆山这样的城市，楼市主要由环沪板块和城市核心板块的需求来支撑，如今环沪板块的购买力转移，对昆山楼市的影响较大。
预计2024年，昆山的楼市或将维稳筑底，但是成交量仍旧领跑四县市，一是因为供应量使然，二是城市价值决定房产价值。
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引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）