走进底层资产②国泰君安东久新经济REIT：智造园留驻外资有办法丨REITs金融实务
21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道
2024年3月，为加深投资机构对底层资产的了解，增强投研能力，促进REITs一二级市场协同发展，上交所“走进REITs”投资者交流活动正式落地沪苏区域。
近日，21世纪经济报道记者与数十位投资者一同，走访国泰君安东久新经济REIT的底层资产之一——东久（昆山）智造园，了解底层项目的运营情况。
国泰君安东久新经济REIT上市于2022年10月14日。该REIT发行规模为15.175亿元，存续期为45年，底层资产包括坐落于长三角的四大产业园区，东久（昆山）智造园项目便位列其中。
记者通过东久REIT基金管理人和运管负责人了解到，2023年全年，东久REIT底层资产运营情况平稳，租户结构稳定，出租率等核心运营指标保持在较高水平。标准化的管理模式吸引了外资的留驻，成为产业园区的一大特色与竞争力，而未雨绸缪的招商策略，则确保了园区出租率与持续稳定的发展。
东久（昆山）智造园正门（摄：黎雨辰，下同）
外资集聚
从昆山南站到东久（昆山）智造园仅不足15分钟车程。
经过一路林荫、抵达吴淞江的江源湖畔时，便已不难看到11幢浅灰色厢型厂房在道路另一侧整齐排列的身形。
智造园地处昆山高新技术产业开发区，园区分两期开发，其中一期园区自2016年开始投入建造，2017年12月正式落成，总占地200亩，建筑面积约7.8万平方米，单栋厂房则在5000-12000平方米之间。
2022年10月，东久（昆山）智造园作为国泰君安东久新经济REIT的底层资产之一，正式登陆资本市场。
漫步园区，入口的导视牌静静展示着园区平面图、租户名录等信息。接近每幢厂房的入口时，隐隐传来的冲压、装卸等一系列声响，又昭示着内部生产、仓储及运输工作的有条不紊。
据了解，园区内厂房普遍为办公与厂房相结合的“火车头”形式，单厢长度约在40-50米，高11米以上，底层地面承重3吨/平方米，厂房两侧同时均配有货物出口，可以覆盖市面上大型智能制造生产型企业的需求。
当前，东久（昆山）智造园已吸引了11家优质企业入驻，主要集中在汽车零部件、装备制造和光电制造三大产业领域，其中租户以外资企业为主，包括总部位于加拿大的世界500强企业——麦格纳汽车系统，以及来自英国、澳大利亚、意大利、泰国等多个国家的知名企业。
“我们的产品形态是高标准工业厂房，外资对于园区管理和合规性要求高，比起小型的私人厂房，更加倾向于选择像我们这样的标准化园区。”在走访过程中，东久（昆山）智造园项目招商运营负责人向投资者介绍称。
东久（昆山）智造园区导视牌
“品质高”和“管理好”是昆山园区吸引外资入驻的核心原因。其中，在内部园区管理方面，东久（昆山）智造园充分展现出了其精细化、规范化的特点。
据悉，从日常保安到车辆管理，园区始终遵循严格的规章制度。运营方重视对园区的定期维护和升级，确保其始终处于最佳状态，也确保其作为资产的保值与持续增长。园区自身的物业则为租户提供一站式服务，包括房租、物管费以及水电费的代收代缴。园区物业也积极与第三方环评、安评职能部门对接，不定期为入驻企业开展安全生产等培训。
从外部地理区位来看，作为2023年度全国综合实力百强县市之首，昆山市高速发展的经济环境为园区的产业运营提供了有力支撑。目前，东久（昆山）智造园区的客户上下游产业链主要集中在昆山、苏州及上海部分地区，运输半径时间大致在1-2小时之内，能够高效匹配以上海为首的邻近产业外溢及扩张需求。
记者了解到，当前东久（昆山）智造园在租金设置方面，会结合昆山高新技术开发区的整体市场行情，结合自身优势进行浮动。据项目2023年财报，报告期内东久（昆山）智造园区平均不含税有效租金为30.45元/平方米/月，租金收缴率100%。
前述园区负责人指出，东久（昆山）智造园租金整体高于周边地带均值，但专业的运营管理使得这一价格水平能够得到租户认可。外资企业租约履行能力，为园区的稳定运营提供了保障。
稳租“秘籍”
去年以来，“出租率稳定性”曾成为市场对产业园区类资产最大的关注焦点。
2023年，我国公募REITs市场各底层资产间的租赁情况表现分化，重要产业园区受到续签问题或提前退租等因素影响，一度导致部分REITs的出租率下滑，短期内面临空置挑战。
但与此同时，亦有厂房类产业园区凭借相对稳定的出租率和整体运营表现，为板块添入了一定的结构性亮点。
以东久新经济REIT为例，财报显示，项目在2023年前三个季度基本保持了满租。2023年四季度，项目期末出租率跌至 96.51%，变动主要原因为东久（金山）智造园及东久（常州）智造园部分租约正常到期。而最新的运营数据显示，自2024年 2 月 1 日起，常州智造园也已经重新恢复到满租状态，基础设施项目整体出租率重回 98.26%。
进一步聚焦到东久（昆山）智造园，公开信息则显示，该园区2023年各季度均保持在满租状态。
“我们一般如果提前两三个月把（招租）信息公布出去，就会有很多中介和客户过来。目前园区中许多已入驻的企业也有扩租的意愿。”前述园区负责人分享称。
东久（昆山）智造园区内部
在对意向入驻企业的资质进行评估时，该负责人进一步告诉21世纪经济报道记者，运管机构往往会核心关注企业的产值与税收指标，并预判其履约情况。为了更好地约束租户的履约行为，每份租赁合同还会详细约定包括催款、解约、违约金等在内的收缴制度等。
同时，运管方始终密切关注市场趋势和客户需求，与租户保持密切联系，定期与其交流，并在租约到期提前确定客户续租意向。
“我们会实时关注园区内租户的动态变化，例如当发现某租户当月用电量减少或出货量下降时，我们会初步考虑其生产是否存在下滑趋势，并在经过进一步观察后与企业负责人及时沟通，深入了解生产变化是市场波动、订单减少又或其他原因所致，并倾听对方的想法和意见。”前述园区负责人介绍称，“我们也会关注该租户的租约剩余期限，判断其是否存在中途终止协议的风险。”
通过市场推广来增加项目的储备客户，也是未雨绸缪的必要工作。除园区自身拥有招商运营部门外，东久投资公司作为原始权益人也同样下设客户服务部，将多方渠道纳入招租沟通工作范围之中。
据了解，2023年，东久（昆山）智造园刚刚完成了新一轮的租约签订，其中90%租户选择续租。目前，园区租户普遍处于第二个5年租约周期的新起点，更有租户的新续约周期达到10年之久。
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