向公园城市提案！2023中国（成都）楼市总评榜启幕
文／成都商报-红星新闻记者 谢雯
2023年，成都楼市正式进入全新时代、全新周期。这一年，房地产市场出现了一系列新变化、新趋势：
政策端：多项调控政策退出，5+2区域以外取消限购，家庭限购套数放宽；144㎡以上取消限购；自2020年底开始执行的“双限地”政策，以及2016年底启用的“熔断机制”先后退出土拍市场。
市场端：1-11月，成都二手房成交约20.4万套，存量房唱主角的趋势愈发明显。但每年接近15万套的新房成交量绝对值，依然远高于其他同能级城市，成都楼市的独立行情从年初一直持续到年末。
和北京、上海、广州、深圳一样，成都成为很多房企布局向中心城市聚焦时，优先选择的第一梯队。
成都
产品端：开发商在新房市场聚焦改善需求，建筑形态、立面和公区全面升级的同时，得房率成为开发商新一轮的“卷”法……
企业端：房企优胜劣汰的步伐并未因宏观环境的宽松而放缓，行业的集中度越来越高。
旧的秩序和规则正在逐渐瓦解，我们曾经熟悉并得心应手的规律和规则正在失效；在这个大分化时代，每一个从业者都需要主动适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。
2022中国（成都）楼市总评榜颁奖现场
又到年末，一直洞察成都楼市发展脉络的中国（成都）楼市总评榜第22次启幕。这一年我们聚焦一个关键词：提案。提案对象是成都这座公园城市和成都楼市这个历久弥新的行业，提案者是所有的市场参与者：开发商、专业机构、物业服务公司、代建企业等。
在大分化中，2023中国（成都）楼市总评榜，聚焦两个核心问题：
1、在成都，市场和房企的新机会在哪里？
2、普通买房人应该如何理解新趋势，如何做出更好的购房决策？
向城市提案
大分化时代如何深耕成都楼市
今年10月，万科董事会主席郁亮公开表示，住房需求从“有没有”走向“好不好”的阶段，未来每年中国新建住宅的开工面积的中枢值是10-12亿㎡。
从绝对体量来看，房地产在未来国民经济中的支柱地位暂时无可撼动；从城市的发展周期来看，房地产在城市化新阶段依然会对城市建设发展起到关键作用；从个体和家庭的需求来看，无论买卖还是租赁，房子依然是构成美好生活的主要内容之一。
房子依然是美好生活的主要内容之一
“短期看金融，中期看土地、长期看人口”，已成为市场多方的共识。经济学家任泽平在《长期抗通胀的三大硬通货》中直言不讳地指出，人口流入的都市圈的房子为硬通货之一。
成都近几年常住人口增量一直全国领先，“七普”数据排名全国第三，去年位居全国第二。我们有理由相信，即便身处大分化时代，成都的韧性将让其持续拥有“大市场”。
客从何处来？
公开数据显示，继2022年二手房成交量首次超越新房后，成都二手房更是在今年仅用时10个月，便超过去年全年销售量；1-11月，二手房成交量达到约20.4万套，本地改善需求的后劲依旧强烈。
存量房交易逐渐占据市场主导地位
另一方面，在购房资格部分松绑后，从“两千万级”的麓湖鲲鹏阁到以怡心湖、十陵为代表的首改产品，都在吸引外地客户纷至沓来，“城市升维置业”，正在成为成都房地产市场的常态。
向市场提案
“全面改善化”时代如何提升产品力
大分化时代，业界另一共识来自对消费主体——改善客户的认知，他们不可能会为同一种生活场景买两次单。
这就要求房企不局限于当前，而是前瞻性地作出抉择：三年或五年之后，什么样的产品才能满足这个城市主流消费人群的居住需求?
根据锐理数据统计，2016年和2022年，100㎡以上户型的成交套数的占比从33%猛增到78%。
2016年和2022年成都各面积段房源成交套数占比（锐理数据）
而且在新房市场，成交的套均面积还在不断增长：2023上半年，成都套均成交面积约132㎡，与2022年相比每套面积增加2㎡。其中传统5+1区域、天府新区套均成交面积分别为约143㎡和158㎡。
套均面积越来越大，即便传统的三圈层各郊县套均面积也超过110㎡。换句话说，当前的成都楼市，全面改善化进程加速。
今年开发商加大了对产品设计的关注和投入
这是市场的机会，但也给房企提出了更高的要求：从高密小区置换到低密改善小区，大多数人还卡在400万预算的“槛”上，因此，如何从生活场景上同样实现全面改善化，房企需要向市场提案。
经历近两年的调整，房企加速离开“高周转”轨道，这是行业层面步入健康发展的必经之路；但行业格局依然震荡，房企优胜劣汰之势仍在继续。
2023年，华润置地、保利发展、龙湖、万华等企业的地位依然稳固。
华润置地全年全口径销售额有望冲击300亿元大关，成为历史上首个达成该项成就的房企；
龙湖在2023年推出了被业界竞相学习模仿的“云河颂”产品系，成为“卷产品”时代的最强催化剂；
高端改善产品的竞争是2023年楼市主旋律之一
保利2023年在土拍市场和销售端口都表现抢眼，和颂系在成都300-500万级的改善家庭中，受到广泛追捧。
而麓湖生态城2023年依然在收获坚持长期主义的硕果，数次开盘带来超过百亿级的销售额，是成都楼市最知名的名片之一。
除此之外，受到获取土地能力和数量的影响，2023成都十强房企的格局变化明显。十强房企的格局即是2023年市场竞争和发展的结果，也是买房人在2024年选择品牌、选择项目的目标。
一份权威榜单
为买房人找到改善时代的最优解
新的市场周期，会出现更新的购房动机和选房逻辑。过去我们说的 “买对房”，现在已经迭代为“优中择优”——区位、配套、产品、服务、企业品牌，不能有明显短板；项目现状价值考量进一步高于未来价值、规划价值；“舒居”+“安全性”双重价值被进一步强化……
为买房人找到改善时代的更优解”，2023中国（成都）楼市总评榜根据市场变化，以更新的观察视角，酝酿一份权威榜单，为买房人寻找一份在2024年买房的更优解。
产品力背后是房企的综合实力
加大对产品力的关注。2023中国（成都）楼市总评榜除了考量各大项目的综合产品力之外，还将从户型设计、产品创新等维度，全面评价2023年各大房企在产品力上的整体表现。并将邀请业内专家对2023年成都楼市产品力的综合表现以及未来变化趋势进行分析解读。
加大对区域均衡发展的关注。我们坚信，更好更健康的成都楼市，不是5+2区域的独秀，而是所有区域各美其美，最终实现美美与共。2023中国（成都）楼市总评榜将关注那些隐藏于流量之外，但在每个区域潜心造城、营城的企业和项目。
深耕区域可能修炼出“独角兽”
加大对服务和运营的关注。当房地产进入新的时代，买房人对于物业服务的关注程度越来越高，城市各种存量的居住业态和公共空间的运营也成为城市热点。服务和运营将成为2023中国（成都）楼市总评榜以及成都房产发布未来的关注对象。
加大对新专业领域的关注。行业发展进入新时期，楼市出现了各种新的专业领域并在原有的行业专业基础之上孕育出新的专业业态。2023中国（成都）楼市总评榜将加大关注代建、营销服务等楼市专业领域出现的新变化。
从即日起，2023中国（成都）楼市总评榜中的“2023成都楼市十大名企”、“2023成都楼市十大名盘”、“2023成都楼市十大名盘”、“2023成都楼市产品力大奖”、“2023成都楼市物业服务大奖”等奖项即将开始进行报名征集，而在征集完成并经组委会初步筛选审核之后，获奖企业和项目将通过成都房产发布平台由