丁祖昱评楼市：年末供应微增且刚需改善参半，预期12月“翘尾”有限
在经历了11月供应低位回升后，12月供应小幅放量，环比上升5%，与上月基本持平。不同能级城市均保持环比持增，同比回落态势；三四线环比增幅显著高于一二线。
从供给结构来看，刚需、改善各占4成以上，主城区为主、近郊为辅。
预判12月，我们认为，供应小幅放量叠加年末房企加大营销力度或将带动12月成交“翘尾”，但是基于政策边际效应递减，多数微观项目来访、认购已有逐步走低态势，因此，成交环比增幅相对有限，全年成交规模较2022年或将稳中有跌，跌幅预期5%-10%。
随着政策利好不断落地，行业弱复苏行情延续。2023年11月，30个重点城市新增供应1265万平方米，环比增长30%，显示临近业绩冲刺期，房企推货积极性略有提升，同比下降23%，仍近5年同期最低，几乎仅为2019年同期高点的三成。
成交则在10月集中放量后迎来回落，据CRIC监测，11月30个重点城市成交面积为1261万平方米，环比下降12%，同比微降3%。前11月累计同比微增1.72%，增幅较上月持续收窄0.4个百分点。
据CRIC调研数据，重点城市11月平均开盘去化率为40%，较上月下降2个百分点。11月成交动能持续放缓，微观项目体感与成交降势保持一致。虽然目前仍是宽松政策持续释放利好期，成交持增，但项目微观数据来看，政策对市场提振作用边际效应递减。
进入12月，供应小幅放量，环比上升5%，与11月基本持平。据CRIC调研，12月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1366万平方米，环比增长5%，同比下降17%，2023年全年累计供应面积将达到14497万平方米，累计同比跌幅为9%。
随着年末冲刺季来临，叠加核心城市利好政策持续发酵，房企推盘积极性稳步提升。
分能级来看，一线稳中微增，环比上涨3%，同比下降18%。北京年末“翘尾”，本月环比增长36%，同比增幅也达64%，绝对量为年内次高，迎来了稳步放量。上海单月供应延续100万平方米以上高位，年内预期有13个批次供应。广州延续同环比齐增态势，单月供应量显著超过2023年月均，深圳则是同环比齐跌，12月仅有10个楼盘约3118套房源入市。
二线城市延续增势，12月供应环比预期增长4%，同比仍跌17%，累计同比微降6%。从绝对量来看，西安、成都、武汉单月供应均超100万平方米，位列二线城市TOP3。各城市环比涨多跌少，涨幅显著的集中在西安、武汉、长沙、重庆等中西部内陆区域中心。
三四线整体供应放量显著，环比增长29%，同比下降5%。我们调研了长、珠三角部分重点城市，无锡、徐州单月供应规模均超过20万平方米，漳州环比倍增主要源于基数较低，实则房企推盘近乎停滞，单月供应量仅6万平方米。
从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为45%、46%和9%，呈现出以刚需、改善二分天下的供应结构。
分城市来看，内陆弱二线城市刚需产品供应占比基本都在60%以上，以济南、昆明、南宁、郑州、长沙、武汉、重庆等为典型代表，刚需客群仍是成交主力。
从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为49%、36%和15%，与上月的供应结构基本驱动，整体供应重心仍集中在主城区，近郊次之。
可以看到，12月供应环比稳中有增，略高于2023年月均水平，加之12月房企为冲刺年末业绩，预期会加强营销力度，以价换量策略之下预期会带动成交迎来一波放量，环比或将稳中有降，同比增幅也将持续收窄，全年成交规模较2022年或将稳中有降5%-10%左右。
不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：
第一类为北京、上海、西安、成都等热点恒热的核心一二线城市，成交预期高位平稳，环比保持稳中有增态势。
第二类为深圳、杭州、合肥、苏州、天津等市场热度转淡，这些城市12月供应不增反降，房企推盘积极性不高，供给约束更为显著。
第三类为广州、武汉等人口、购买力尚有支撑，整体成交或将稳步修复，但是涨幅相对有限。
第四类为郑州、重庆、南宁、福州、昆明等短期内购买力仍需修复，预期延续探底行情。
总体来看，12月供应或将小幅放量，或将带动成交“翘尾”，但涨幅有限。
一方面各地新政利好即将出尽，对成交的提振效果边际递减，即便是北京、上海、杭州等城市次核心区项目去化亦承压；
另一方面，11月整体成交已显疲态，前期复苏苗头良好的武汉、天津、长沙等核心二线成交也出现由升转降，价格内卷持续加剧。
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文章来源:丁祖昱评楼市