全国二手房交易量占比37.1%创历史新高，为什么二手房变得更香了？
住建部：全国二手房交易量占比达37.1%，创历史新高
提问于2023-12-13回答 6
回答 6
商业Y观点
2023-12-13
一定很多人要开始质疑这个数据了。
因为就在前两天，中指研究院公布的数据显示：1-11月，全国300城住宅成交面积同比下降28.0%。
一方面成交面积下降近3成，另一方面全国二手交易量占比却创历史新高，这有冲突吗？
我想应该没有，因为这里偷换了一个概念。
一个是房屋交易量的绝对值，一个是二手房交易量和绝对值的比重。
首先，整体商品房今年销售的不好。
国家统计局数据显示：1—10月份，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。
各大房企接连爆雷，房价接连下调，“中国楼市”甚至于频频成为国外各大分析机构唱衰中国经济的绝对筹码。
“先立后破”，就是针对现在楼市尴尬的局面！
另一方面，二手房交易的相对值高了，这里巧妙的使用了一个对比值。
如果房屋交易量的绝对值下跌了，只要二手房下跌的数字比总量下跌的数字低，那交易量占比就会提高。
有点拗口。说白了就是分母比分子降低的更多，因此二手房交易量占比反而提高了。
这就比较好理解了。
今年，以宇宙房企碧桂园为代表的头部房企继续爆雷不断。
而2020年高价拿地，2023年正是这些高价地开花结果的时候。
市场上1-10月住宅竣工面积增长了19%。
这个时候，即使是刚需，现在谁敢买还未交付的期房呢，一不小心，烂在手上。
于是，刚需购房者最安全的选择就是购买二手房。
更何况，新房由于受到限价令的限制，几乎没有大幅度的降价。
相反，二手房的交易更为灵活。
这才是二手房变得更香的核心原因吧。（其实绝对值来看，二手房交易也一定是下降的）
于是，即使绝对交易量下降严重，但是总盘子里，显然是二手房交易量占比提高，而新房交易量占比降低。
这样的理解也应该是合情合理。
房地产企业高光了那么多年，退潮之后，我们看到了太多的裸泳。
而预售制度的不健全，又给他们创造了裸泳的条件，使得数以万计的老百姓新房无法交付。
二手房交易量占比提高，恰恰代表了大家对现在房企接连爆雷的不信任，对新房预售制度的不满，并非是二手房真的变成了香饽饽。
接下来，“先立”最关键的还是立一个好规矩，让破坏规矩的永久出局……
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晓说楼市
2023-12-13房产领域创作者
今年以来，全国不少城市都出现了二手房交易量超过一手房的情况。
12月13日在中国国际经济交流中心举行的2023-2024中国经济年会上，住房和城乡建设部党组成员、副部长董建国表示：今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过了新建商品住宅交易量。
个人认为，全国二手房交易量占比创新高，主要是因为以下几个方面原因：
第一，新房“保交付”进行时，二手房“所见即所得”优势凸显。我国商品住房实行预售制，市民买到的一手房一般都是期房，一般都要两到三年后才能交楼，这两年受到行业房企暴雷等负面影响，在开发商资金链不稳的情况下，期房能否如期交付的不确定性成为很多购房者的疑虑点，虽然现在各地都在“保交付”，但是在项目还没有成为现房之前，很多购房人基于稳妥考虑，还是倾向选择所见即所得的二手房。
第二，“一二手倒挂”不再，二手房重拾价格优势。之前楼市火热的时候，不少地方都对新房出台了限价令，导致很多城市核心地段的新房和二手房价格倒挂，一手房价比二手房价还低，因为出现了很多人摇号买新房、排队买新房的情况。但是最近两年随着楼市调整，很多城市已经取消或放开了新房的限价令，因为限价导致的一二手价差不复存在，买新房的赚钱效应也没有了，购房者的偏爱也就消失了。
第三，二手房挂牌量大增，业主议价空间大，买家容易淘到笋盘。今年以来，包括北上广深这几个一线城市在内，全国的二手房挂牌量都呈现了增长的趋势，不少城市的挂牌房源量都创造了新的高位。在二手房供应量增加而市场购房需求不振的情况下，面对新房市场此起彼伏的价格战，二手房业主们也纷纷认清现实、降低姿态，愿意给到还价的买家一步到位的让利，更容易促成交易。
第四，政策扶持，企业响应，二手房交易市场利好不断。围绕盘活二手房交易市场，今年从中央到地方出台了很多扶持政策，包括财政部、税务总局、住建部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，宣布在2025年12月31日之前出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，也包括各地调整非普通住房的认定标准、将二手房增值税免征年限由5年改为2年等，大大降低了二手房的税费成本。此外，各地房地产企业也是积极响应，不少房企联合中介为置换客户提供“卖一买一”的贴心服务，也有房企推出“以旧换新”（收购旧房换新房）的服务等等。
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邓浩志教买房
2023-12-13知识官 地产经济学家、全经联理事
根据最新的数据，全国二手房成交量占比达到37.1%，创历史新高，我认为二手房成交占比大幅提升，主要有以下几个方面的原因：
1，各城市二手房供应量大幅增加，让购房者的选择面增加了很多，最终刺激了二手房交易量的上涨。二手房供应增加原因很多，有经济下行导致的资金回笼需求。有房价停止上涨之后，引发的投资资金撤出。
2、新房成交比例萎缩幅度大于二手房市场萎缩幅度。新房的成交萎缩也有很多原因造成，比如最近两年新房开工量持续下滑，新房供应量也有所减少。比如目前市场以改善行为主导，客户更青睐配套比较成熟的核心城区，而核心城区土地资源稀缺，导致二手房供应明显大于新房供应。
3、住房消费市场也出现两极分化，刚需市场出现了一定程度的消费降级。这种情况下，价格相对便宜的二手房成为了更多客户的选择
4、我国商品房一直实行预售制度，购买新房买到的一般都是期房，要2-3年才能交房，这两年随着爆雷房企增多，期房能否如期交房是购买新房存在的很大的一个风险，即使能按时交付，房屋质量是否能保证，这些因素都会影响购房者转到二手房市场，二手房所见即所得，至少没有不能交付和质量风险。
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谢逸枫
2023-12-13中国城市房地产研究院院长 房产领域创作者
针对”全国二手房交易量占比37.1%创历史新高，为什么二手房变得更香了？“一是，笔者认为，意味中国房地产的增量转向存量市场是大趋势，一方面是增量的土地、新建住房屋供应的逐年下降。另一方面是存量房的一手转化加快，供应巨大，存量市场累积数量庞大。
2023年前11月全国二手房交易量占比37.1%创历史新高，二手房变得更香的主要原因，与一手房市场的调整过头、一手房调控政策、一手房供需关系发生重大变化、房企保交楼、二手房市场供应猛增、价格调整、二手房自身的优势有直接的关系。
一.一手房市场的调整周期超过前三轮，市场持续下行，让上涨的预期、稳定的预期变得不确定性，而二手房市场的复苏预期比一手房好，交易量相对稳定。
二.一手房的调控限制政策依然存在，影响到购房者的选择性。况且一手房的楼盘价格比二手房高，购房的门槛、交易税费比二房高，性价比超过一手房。
三.一手房的供应下降，二手房供应大增。二手房挂牌房与二房源的大量上市，产品选择空间大。二手房现房的优势非常明显，一手房的交楼问题影响购房者购买。
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飞跃本屯
2023-12-13
二手房变更香有两个原因：现房、降价快。
1. 更香的是“现房”
由于众所周知的原因，“期房”已经成为高风险的代名词，“现房”成了越来越多人的选择。
从我国1-8月各省房屋销售情况就能发现，左侧房屋总销售绝大多数省份都是下跌的，而右侧现房销售总量则多数省份反而还上涨了。
可见，是包括“二手房”在内的“现房”们，因为好歹没啥风险，更受欢迎了。
2. 更香的是降价快
虽然近期少数城市停止了新房价格管控，但绝大多数地区还有着不明说的“限跌令”，新房不能根据市场变化降价。
而二手房相对更“市场”，卖家会根根市场变化和自身需求，进行一些合理的价格调整。
以上图显示的今年10月数据为例，很多城市10月份二手房价格同比下降服务超过3个点。而同期新房能下跌1个点就不错。
现房有保障，降价能省钱，这两点如今在二手房上都更加显著了。
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光宇吐楼市
2023-12-13房地产评论人
12月13日，住建部副部长董建国在2023-2024中国经济年会上表示：今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创下了历史新高，目前，全国已有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量。
通过这一组数据，可以看出房地产正在发生巨大的改变，这种变化不单是说房地产规模上的变化，更是内部的变化。
第一，房地产市场恢复短期内面临巨大压力，但从交易总量来看，市场有所恢复。董建国说，今年1到11月，如果把一二手房合起来看，实际上是实现同比正增长的，说明住房需求依然保持稳定，没有出现明显的收缩，而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了部分新房交易。这也意味着住房需求正在从新房转化成二手房。
说白了，也就是否认了对房地产过度悲观的看法。而最近一线城市二手房成交量上涨或许也正在印证这种说法。
第二，房地产进入存量房时代。当房地产从黄金时代向白银时代过渡时，其实更是新房市场向二手房市场转化的过程。当然，我们不能否认城镇化后期，房地产总量规模将达到一个天花板级别的事实，但目前不少城市的二手房成交量正在或已经超过新房市场，而对房地产而言，判断存量时代到来的标志之一就是二手房成交量超过新房市场。随着越来越多城市进入存量房时代，也将标志着我国楼市进入到了一个新时代——存量时代。
第三，一线城市和热点二线城市将引领全国楼市步入存量时代。率先进入存量房时代的北京、上海、广州、深圳等一线城市，新房开发终将进入低位徘徊期，二手房市场也将带动城市更新和老旧小区改造的建设加快。据相关数据统计，保守估计，其商机也能达到数万亿。所以未来的市场仍大有可为。
发稿人：《各地最新时事在线》总编辑：高山旗手