原标题：王健林卖万达广场，杨惠妍砸锅卖铁，地产商为何集体倒在2023年？

杨惠妍在碧桂园内部会议上说：“他们家族就是砸锅卖铁也会救公司。”冲着这一点，杨国强跟杨惠妍父女还是值得点赞的。

可是碧桂园大好江山，又是如何走到这一步的呢？或许杨国强父女至今都想不到明白，2021年恒大暴雷的时候，碧桂园年销售额还有几千亿，他们还在市场上抄底了一些资产。

可是2年之后，碧桂园自己暴雷了，坐拥1.7万亿资产的它们，抗风险能力却如此弱。周凯旋最近谈了一个事情，那就是2021年的时候李嘉诚曾经预见到市场的问题，提醒她要备足长期的资金，以应对长期困难。

杨国强以为市场到底要抄底的时候，李嘉诚却认为危机刚刚开始，而且会持续很长时间，这就是李嘉诚的功力。在华人商界屹立不倒60多年，确实不是盖的。

除了碧桂园之外，万达也因为一个对赌危机，在2023年面对极大的困难。近日王健林第四次甩卖万达电影的股份，同时还有消息说万达准备出售部分一二线城市的万达广场。

如今放眼过去，民营上市房地产公司几乎没有一家日子好过的，当然港商房地产公司除外。连万科这样被许多人认为是优等生的房地产巨头，在前段时间都有负面传出，还得深圳国资委出来帮忙摇旗呐喊。

于是很多人就不明白了，为何地产商都集体倒在了2023年？

如果说是个别公司的经营问题，那么肯定不是大面积出问题。既然是大面积出问题，那就不单单是某几家公司的问题，或者是大环境的问题，而是整个制度出了问题。

90年代初期的时候，香港地产大佬胡应湘到深圳投资的时候，曾经给深圳提出一个建议，那就是效仿香港的模式，进行土地拍卖，获得的资金用于城市发展。

后来内地全面学习香港，开始了房地产市场的改革，也就是房地产市场化的开始。这次改革的初期是在海南，这也是为何90年代初期海南会有一波房地产热潮的原因。

之后内地各个城市开始全面改革。我们现在的房地产制度，其实就是一套金融的玩法。理论上房地产是制造业，开发商拿了土地，盖成房，再给消费者。

可是现在我们的模式变成，开发商拿地，然后抵押贷款建楼，通过预售回笼资金，消费者等待1到2年拿房。开发商则通过抵押地皮、压榨供应商的资金来获取自己的现金流，然后持续扩张。

这套模式可以利用别人的资金迅速发展壮大，可是缺点就是负债率非常高，而且负债规模也是越来越大。

恒大、碧桂园、融创等巨头都是如此发展起来的。他们的负债规模都是在最近十年涨了10倍左右。

负债规模太大，导致了容错空间越来越小。房子必须永远卖得动，这样就可以有源源不断的资金来维持大规模的负债。

可是因为房价过去20多年持续上涨，加上开发商的内卷，导致土拍价格持续上涨。说白了各个房地产公司之间都不是靠科技驱动，没有技术门槛，这盘生意的核心就资金。

你有一个办法，可以不断撬动资金，就可以不断玩下去。土拍价格上涨，让房地产公司的慈产生了延迟风险。这是什么意思呢？

比如说现在面包行情非常好，于是面粉就大幅度涨价，同时去开面包店的人就越来越多。随着供应增加，面包价格未来肯定是下降的。

可是你手里又高价囤积了大量的面粉，于是情况就变成你卖越多面包就亏越多。这个时候你想把面粉卖掉，可是发现大家手上都囤积了大量的面粉，根本没人愿意接手，不管你怎么降价都没人接手。

房地产的情况也是如此，因为行情好，大家对未来预期都好，于是拼命抢地，造成了地价暴涨。跑到后期的情况就是，大家的资金链都出了问题，靠着利润已经无法支撑，为了不暴雷，于是只能更加疯狂用扩张来维持现金流。

可是这样做窟窿越来越大。于是房地产公司就把希望寄托在两方面上，一个是未来房价能暴涨，这样他们就有更大的利润空间。另外一个则是寄希望于多元化运营，希望通过其他项目来输血房地产，于是我们就看到房地产公司去养猪、去搞新能源汽车、去搞足球、去搞矿泉水、去搞金融。

可是这些地产大爷们连房子都没造明白，更别说跨行去搞其他了。其实2017年之后中国楼市就开始调整。2019年疫情出现，更是加速了这种调整。

从销售规模跟单价上，2020年后就到顶了，之后就是开始下滑。去年土拍市场就少了6万多亿的收入。

房价下滑、多元化失败，加速了房地产巨头们的溃败。同时因为负债率太高，甚至部分公司存在财报造假的情况，于是房地产巨头们几乎没有容错空间，往往是以点带面，一溃千里。

于是我们看到资产上万亿的巨头，还不上一两个亿被强制执行，之后信用危机开始蔓延。因为目前中国这套房地产销售制度都是建立在信任基础上。

房子还没拿到，想把钱交给别人两年。这中间房地产公司没有给消费者任何保障。我们去银行借钱，我们还得给银行抵押。可是我们把钱借给房地产公司，没有收他们利息，还没有跟他们要抵押。

最终的结局就是，房地产公司暴雷之后，很多人房子没拿到，还得继续交房贷。中国人口不可能无限上涨，因此市场对于房子的需求始终有限，不可能无限制盖房。所以房地产市场的拐点是早晚都会出现，问题就是在这几年，还是往后几年而已。

拐点出现，引发信任危机，于是房地产公司集体跪了。信任不是一朝一夕建立的，可是崩塌却只需要一瞬间。这就好像夫妻之间的感情需要多年建立起来，可是妻子只需要看到丈夫出轨的一瞬间，一切的信任跟感情就崩塌了。

这一轮房地产洗牌之后，未来可以活下来的公司都会把成港资地产公司那样，开发规模非常小，公司负债率非常低，保持大量的现金流。

同时未来中国房地产开发的整体规模也会下降，土拍规模也会下降。房价则是会跟着实体经济完全挂钩在一起。