观点指数 在12月31日观点指数研究院发布的《2025年1-12月房地产市场分析报告·观点指数》中，我们发现2025年全年房地产市场价格环比延续调整态势，库存去化取得积极进展，年内出险房企债务取得突破。

市场延续调整态势，库存去化取得积极进展

总体来看，新建商品住宅价格指数在波动中调整，而二手住宅价格指数多数时间处于收缩区间，

新建商品住宅价格指数方面，各线城市呈现“一线城市小幅波动、二三线城市震荡下行”的格局。一线城市全年走势相对平稳但重心下移，1-4月在0%-0.1%区间微幅波动，5月起由涨转跌（-0.2%），下半年跌幅虽有收窄（如7月、8月回收至-0.2%和-0.1%），但进入四季度后再次承压，11月跌幅扩大至-0.4%。

二线城市全年表现弱于一线，仅在年初（1月）录得0.1%的微涨，随后长时间处于持平或下跌状态，下半年跌幅基本维持在-0.2%至-0.4%之间。

三线城市除年初短暂调整外，全年绝大多数月份环比均为负值，10月触及-0.5%的年内低点，11月微幅回升至-0.4%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

二手住宅价格指数方面，各线城市环比跌幅整体深于新建商品住宅，一线城市下半年的下跌幅度增大。二手住宅价格指数在1-4月经历了“涨跌互现”的波动后，下半年维持在-1.0%区间。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

2025年房地产市场仍处于深度调整期，东部地区承压，而库存去化在政策干预下稳步推进。

总量指标延续调整态势，销售额降幅大于销售面积。2025年前11个月，新建商品房销售面积为78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积降幅达8.1%；实现销售额75130亿元，同比下降11.1%，住宅销售额降幅为11.2%。销售额降幅显著高于销售面积降幅（高出3.3个百分点），市场仍在通过“以价换量”策略维持去化。

库存去化取得积极进展，供给侧优化持续。截至11月末，商品房待售面积为75306万平方米，较10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米。值得注意的是，商品房库存已连续9个月减少。这表明在“控增量、优存量”等政策措施的作用下，供给端主动调整见效，库存压力正在逐步缓解，市场供求关系正向着平衡方向修复。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

市场内生动能有待加强，年末市场再度走弱。纵观全年销售节奏，呈现出显著的“前稳后弱、波动加剧”的特征：年初受春节假期影响表现为弱开局，1-2月销售额同比分别微降2.91%和2.32%；进入年中，7月与8月单月同比跌幅分别触及14.07%和14.77%，传统淡季特征明显。

总体来看，2025年房地产市场在供给侧去库存方面取得了实质性进展，但需求侧的复苏基础并不牢固。东部核心城市的深度调整与年末单月销售走弱，预示着市场底部震荡时间可能拉长，未来企稳回升仍需更强有力的需求端政策托举。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

房地产开发投资持续承压，房企境外融资回温

2025年1—11月份，房地产开发投资及供给端指标延续疲软态势，行业投资与开工意愿持续低迷。

在开发投资方面，全国房地产开发投资额累计达到78591亿元，同比下降15.9%。其中，住宅投资完成60432亿元，降幅达15.0%，与整体投资走势基本同步。

在工程建设进度方面，房屋新开工面积累计为53457万平方米，同比下降20.5；施工面积累计656066万平方米，同比下跌9.6%，跌幅微扩0.2个百分点；竣工面积累计39454万平方米，同比下跌18%，交付端的收缩幅度显著。　

数据来源：国家统计局，观点指数整理

资金层面，1—11月房地产开发企业到位资金总额85145亿元，同比下降11.9%。具体来看，国内贷款降幅相对较窄（下降2.5%），利用外资下降24.6%，自筹资金下降11.9%，定金及预收款下降15.2%，个人按揭贷款下降15.1%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

在债务进展方面，融创、远洋、时代中国、旭辉、佳兆业、禹洲地产、碧桂园等多家企业的债务重组获批或完成。

各企业通过不同路径实现债务风险化解，龙光219.6亿元境内债通过21笔债券重组议案，提供全额转换资产、抵债、回购及股票等灵活选项，体现债权人利益平衡的精细化设计；禹洲集团历时三年完成66.8亿美元重组，降债35亿美元，成福建首家完成全流程的房企。

融创聚焦“债转股+股权稳定”，通过强制可转债实现债务削减；融创中国约96亿美元境外债务重组获香港高等法院批准，正式成为首家境外债基本清零的大型房企，获得标志性进展。碧桂园通过控股股东承诺加强对债务重组的实质性支持，12月4日，碧桂园177亿美元境外债务重组方案获香港高等法院正式批准；与此同时，9笔137.7亿境内债展期方案全部通过债券持有人会议表决通过。

创新工具持续涌现，荣盛发展披露债务重组新模式，拟与中国信达资管河北分公司签订《债务重组合同》，针对约20亿元重组标的，约定若按时足额偿付10.5亿元（其中3.5亿元以实物资产抵债），即可豁免剩余9.5亿元债务，形成"部分偿付+实物抵债"的创新方案。

金科股份通过司法重整系统化解风险，采用"现金+股票+信托受益权"的综合清偿方案：目前26.28亿元重整投资款已全额支付到位；破产费用、职工债权及普通债权对应的清偿资金均已支付或完成专项预留；通过资本公积转增的52.94亿股股票已划转至指定账户；破产服务信托合同、资产管理协议已正式生效，形成多维度债务化解路径。

万科面临阶段性挑战，其两笔境内债券（20亿元"22万科MTN004"、37亿元"22万科MTN005"）的展期方案进入关键表决阶段，虽然展期方案均被否决，但宽限期延长方案获通过（延期30天）。

受此影响，标普将万科长期发行人信用评级从"CCC-"下调至"SD"（选择性违约），反映市场对其短期流动性压力的关注。万科大股东深铁集团已累计提供借款307.96亿元，但根据2025年11月签署的框架协议，后续借款需万科提供抵质押担保，目前剩余可提取额度仅22.9亿元，股东支持的可持续性面临考验。

整体来看，房企债务化解呈现"企业持续进展、创新工具迭代、司法重整应用"的多元特征，但部分企业仍面临方案表决压力与股东支持边际收紧的挑战，行业风险出清仍需时间。

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