午后股市的宁静被一笔超过27亿的封单打破，万科A罕见直线涨停背后，一场决定房地产行业命运的债权人会议正在上海召开。

12月10日，万科多只境内债涨幅突破30%触发临停，“22万科04”涨幅超过42%，整个房地产板块被带动集体上扬。

万科A最高封单一度达到27.385亿元。同时，港股万科企业股价一度飙升超过19%。就在万科股价涨停的同时，上海清算所会议室内，决定着万科命运的“22万科MTN004”债券持有人会议正在紧张地进行中。

事件核心

市场异动背后，一场关键的债券持有人会议成为焦点。12月10日，“22万科MTN004”2025年第一次债券持有人会议在上海召开。

这笔20亿元的中期票据原定于12月15日到期，展期方案成为市场信心能否恢复的决定性因素。

第一财经报道指出，市场情绪出现了180度的逆转。与市场预期版本相比，这次会议增加了两个议案，有助于各方达成共识。

这些新增议案被市场视为积极信号，显示出债权人与万科之间的谈判正在朝着更具建设性的方向发展。

深层解读

此次万科股债齐升，不仅是单一事件驱动，也反映了市场对房地产行业政策回暖的预期升温。

房贷贴息政策成为近期市场关注的焦点。据华泰证券研报，市场近期关于房贷贴息政策的讨论明显增多。这一预期与今天整个房地产板块的上涨有一定关联。

从南京、长春到武汉，多个城市已出台购房贷款贴息政策。

方正证券分析认为，房贷贴息政策将分步推进，优先覆盖新增首套房贷，逐步向高风险存量贷款延伸。

2025年1-10月，新房销售中房贷首付比例达到68.22%，显示出居民购房杠杆率处于高位。

万科现状

如果抛开今日涨停的光环，审视万科的实际经营状况，形势依然严峻。

2025年上半年财报显示，万科实现营业收入1053.2亿元，但归属于上市公司股东的净亏损达119.5亿元。销售方面同样承压，上半年实现合同销售金额691.1亿元，同比下降45.7%。

债务方面，截至财报披露日，万科已顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。

第一大股东深铁集团提供了有力支持，截至目前已累计向公司提供近240亿元的股东借款。

万科管理层将当前战略概括为“以时间换空间”，同时积极推进存量盘活。

转型之路

在传统开发业务承压的背景下，万科的多元化转型正在加速推进。2025年上半年，经营服务类业务全口径收入达到284.2亿元，同比增长0.6%。

具体来看，万物云实现营业收入181.68亿元，同比增长3.1%。

租赁住宅业务表现同样亮眼，实现营业收入18亿元，同比增长4.1%。

泊寓作为全国最大的集中式公寓提供商，净新增开业0.71万间，出租率保持在93.3%的市场领先水平。

万科在存量资源盘活方面也取得进展。近三年累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元。公司拥有超过6000万平方米的未结算项目储备。

挑战依在

今日的涨停为市场注入了一剂强心针，但房地产行业的根本挑战依然存在。

方正证券指出，房地产行业整体仍处于调整期，行业利润总额为负，平均PE达141.01，估值偏高。随着市场预期逐步企稳，行业正在寻找新的平衡点。

当前市场对房地产政策有较高期待，但政策目标是通过财政贴息收敛房贷利率与租金回报率利差，稳定房价预期，而非强刺激销量。

对于投资者而言，今日的涨停可能只是长期调整过程中的一个插曲。万科管理层坦言，彻底化解风险仍需“以时间换空间”。

随着2027年前境外公开债的清零和超过6000万平方米土地储备的盘活，万科正在尝试用时间换取转型的空间。黎明尚未真正到来，但资本市场已经提前捕捉到了第一缕微光。

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