供应井喷：年末放量背后的“业绩冲刺”

年末将至，北京楼市迎来一波罕见的供应潮。据北京市住建委公开信息统计，11月以来，已核发12张普通住宅预售许可证，涉及超3000套新房房源。

更惊人的是，克而瑞数据显示，2025年12月北京商品住宅预计新增供应面积达57万平方米（建面），环比大增399%，同比增长224%。

每年第四季度都是房企回款的关键窗口，这正是房企年底“冲业绩”的标准动作。在全年销售承压的背景下，开发商纷纷加快取证、推盘节奏，力求在年终报表上交出一份体面的成绩单。

从区域分布看，海淀区、顺义区11月以来新增超1100套房源，石景山、朝阳、通州、昌平等区域也均有推盘，主城区成为绝对主力。

结构升级：改善型产品成供应主角

这一轮供应潮，不只是数量上的爆发，更是品质上的跃升。数据显示，11月以来新取证项目中，改善型户型（建面100平方米以上）占比近六成到六成五。

从产品结构看，北京市场呈现“刚改并重、聚焦城区”特征：刚需与改善型产品各占约40%，高端产品占20%。而在12月全国重点城市中，改善型产品占比高达56%。

新房市场正从“满足居住”转向“提升生活”

这意味着什么？新房市场正从“满足居住”转向“提升生活”。开发商不再盲目堆量，而是精准匹配改善客群对空间、品质、配套的更高要求。

以海淀区为例，中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄等项目扎堆入市，主要是建面100㎡以上的户型，均指向改善客群。

朝阳区的璞樾家园、石景山的中海双盘等，也都定位中高端。这些项目不仅地段稀缺，产品力也明显优于过往刚需盘。

价格稳中有升，但折扣让利真实存在

面对如此大规模的供应，房价会“跳水”吗？答案是否定的。中指研究院统计显示，11月北京新建住宅价格同比上涨1.41%，属于温和上涨区间。

为什么供应大增，价格却没跌？关键在于结构性因素。新增房源集中在核心区、改善盘，本身单价就高，自然拉高整体均价。但这并非普涨，而是“好房子贵，普通盘稳”。

更重要的是，为冲刺业绩，不少项目开盘即给折扣。部分楼盘推出九折优惠，“取证次日即开盘”，短期扩大了购房者议价空间。

11月北京新房成交均价58360元/㎡

环比微降2.94%，同比仍涨5.26%

这说明市场整体价格坚挺，短期波动主要受成交结构影响。

对购房者而言，现在正是“选择多、谈价空间大”的窗口期。虽然房价没崩盘，但开发商为走量给出的折扣，确实降低了实际购房成本。

市场展望：年末“翘尾”可期，但非反转信号

供应放量叠加折扣促销，12月北京新房成交有望迎来“翘尾”行情。机构普遍预计，本月成交环比将增长26%，为全年画上相对圆满的句号。

但必须清醒认识到，这波放量是周期性行为，而非趋势性反转。本质上，是开发商在需求偏弱、全年销售承压下，利用年末窗口集中推盘回款的策略选择。

从库存看，截至11月，北京新房库存面积达927.56万平方米（建面），去化周期约25个月。尽管供应增加，但去化压力依然存在，房价难有大幅上行空间。

中期来看，北京房价大概率延续“弱涨或窄幅波动、结构分化明显”的走势：核心区、学区、地铁盘价格韧性强；外围板块则更依赖价格和优惠吸引客户。

购房建议：自住可择机入手，投资需谨慎

对自住购房者来说，当前无疑是近年最佳窗口期之一。选择更多、议价空间更大，且整体房价稳定，没有出现恐慌性下跌。

尤其是改善型需求，可重点关注海淀、朝阳、石景山等区域的新盘。这些项目不仅产品力强，未来保值增值潜力也更优。

但也要注意，年底促销虽诱人，但务必核实开发商资金状况、项目交付能力。在当下市场，安全比便宜更重要。

【特别提醒】

本稿件内容是由AI生成为算法和模型的运算结果，仅供参考，不构成投资建议。

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