近日，南宁一线江景别墅盘托斯卡那剩余未开发用地和楼盘售楼部被挂牌法拍，总估值近5亿元，引发市场关注。

这个曾被誉为“亚洲十大别墅金奖”的项目，是南宁首个单套总价破千万的高端别墅盘。如今却走上法拍之路，令人唏嘘。

很多人不禁好奇，它经历了怎样的起伏？为何会走到被法拍这一步？

如此大体量的资产，又是否会有新的投资人接手盘活？

01

大单！托斯卡那4.87亿资产包被挂牌法拍

我们先来看看具体情况。

此次托斯卡那法拍涉及两宗核心资产，总起拍价高达4.87亿元。

第一宗标的是“巴祥旺公司重整投资人资格”，也就是托斯卡那剩余未开发土地及地上建筑物，起拍价约4.45亿元。

▲拍卖截图（图源：阿里法拍）

主要包括：

①5栋未建别墅用地，占地约12666.58㎡（折合约19亩），每栋占地均超2亩，尺度极为阔绰；

▲5栋未建别墅用地（图源：阿里法拍）

②两幅未开发用地（地块A、B），总面积151539.67㎡（折合约227亩）；

▲地块A、B（图源：阿里法拍）

③附属建筑物，如废弃砖房、保安亭、管理综合楼、挡土墙等，总面积约17673.72㎡（折合26.51亩）。

▲标的清单（图源：阿里法拍）

整体来看，这宗标的体量不小，总面积约273亩，占项目总体量的三分之二。

需要说明的是，这宗“重整投资人资格”竞拍不同于普通法拍。此次拍卖，竞得者将获得巴祥旺公司100%股权及名下资产，成交金额即为重整投资款金额，且全部用于清偿债务。但后续项目的开发属于经营成本，不包含在本次竞拍成交价款中，竞得者应自行筹资。这意味着实际投入将远高于起拍价。

第二宗标的是托斯卡那1号商业楼，即项目售楼部，起拍价4242.81万元。有地下两层、地上三层，总建面约3192.48㎡。

▲拍卖截图（图源：阿里法拍）

从实景图看，目前售楼部已经荒废很久了，建筑物里里外外都被茂密的植物占领，杂草疯长，墙体也爬满了蔓藤，景象颇为萧条。

▲托斯卡那售楼部（图源：阿里法拍）

两宗大单都将于12月11日10：00开拍，目前还没有人报名，关注度热度在持续攀升。

这样一个大宗标的，涉及金额巨大，资产结构复杂，需要非常有实力的主体才能参与竞拍。就目前市场反应看，此次流拍的可能性比较大。

02

高开低走！从“亚洲金奖别墅”到破产重整

托斯卡那算得上是南宁早期“高端盘”代表。

项目位于仙葫板块，坐拥邕江一线江景，由广西本土房企南宁巴祥旺实业有限公司于2002年启动开发。

整体占地约370亩，定位为低密高端别墅社区，容积率仅0.38，主打意大利托斯卡纳建筑风格，原计划建设约151套独栋别墅。

2008年，项目首期开盘，单价高达1.8万元/㎡，远超当时南宁5000-7000元/㎡的普通住宅均价。独栋别墅面积550㎡起步，单套总价破千万。尽管价格不菲，项目首期产品仍在短时间内售罄，去化速度算相当快，市场接受度颇高。

2011年，托斯卡那更斩获“亚洲房地产十大最佳国际宜居金奖别墅”，一时风头无两。

▲托斯卡那曾获荣誉（图源：网络）

然而好景不长。因开发商经营不善、资金链断裂，项目建设陷入停滞，部分规划用地迟迟未动工。

天眼查显示，巴祥旺公司与多家银行及贷款机构存在金融借款纠纷，多次列入失信人名单、限制消费，欠缴多项税款，涉及四十多起法律诉讼。

2023年，公司正式进入破产程序，并启动重整计划，公开招募投资人。

如今项目剩余未开发土地及售楼部等资产被打包法拍，既是为了清偿债务，也为托斯卡那的辉煌与落寞画上了一个阶段性句号。

若托斯卡那能够迎来实力雄厚的接盘者，项目将有望被重新盘活，实现资产价值重塑。

03

资产优劣势明显，接盘者挑战巨大

尽管荒置多年，但托斯卡那地块本身的优势依然是实实在在的。

首先，项目最大的王牌就是坐拥不可复制的一线江景资源，加上半山地势带来更开阔的视野，多数别墅可瞰江。

其次，项目容积率仅0.38，如此超低容积率放眼整个南宁都十分稀缺。

另外，项目最初的定位是高端别墅，产品的舒适度和私密性远高于普通高层住宅。

▲托斯卡那独栋别墅（图源：网络）

不过，小邕了解到，托斯卡那的法拍之路并不顺利。

早在2021年7月，托斯卡那35111.27㎡的国有土地使用权及地上附着物（地上酒店1#和地下车库等）被上架拍卖，起拍价1.88亿元。一拍流拍后，起拍价降至1.5亿元，但二拍仍继续流拍。

▲拍卖截图（图源：阿里法拍）

流拍原因也是多方面的：

一是项目资产权属复杂，地块涉及抵押，接手后需先解押，操作难度大；

二是土地年限缩水，项目地块自2002年12月15日拿地起算，住宅用地剩余不足50年，商业用地不足30年。

三是项目所在的仙葫板块发展滞后，配套不完善，城市界面仍待提升。

综合来看，托斯卡那仍具备打造高端改善产品的潜力，但历史遗留问题复杂、纠纷繁琐，对投资人的实力与魄力都是极大考验。

来源：邕有家