一锤定音：26亿拿下天通苑“东大门”

10月28日，北京土地市场迎来关键一槌——昌平区北七家镇歇甲庄村地块以26.012亿元底价成交，由中建智地与北京未来科学城置业联合体摘得。这是天通苑板块时隔八年再度出让住宅用地，意义非凡。

地块总用地面积约6.35万平方米，规划总建面约10.47万平方米，其中住宅建面约9.13万平方米，楼面价24855元/平方米。值得注意的是，该地块溢价率为0%，仅一家联合体报名，反映出当前开发商对远郊地块的谨慎态度。

但别小看这个“底价”——地块打包了6宗子地块，除0038、0046两宗住宅用地外，还需代建社区服务、幼儿园、文化及体育设施共1.34万平方米，并无偿移交政府。这相当于开发商“自带嫁妆”进场。

三轨交汇+一河之隔，区位价值被严重低估？

歇甲庄村最核心的竞争力，藏在它的地理位置里。这里位于昌平区最南端，西隔小清河与朝阳区相望，东邻天通苑，堪称“昌平进京第一站”。

而真正的王牌，是距离地块约1公里的天通苑东站。该站不仅是已通车的17号线与年底将通的18号线换乘点，更是规划中R6线（17号线支线）的起点，未来将形成“三轨交汇”枢纽。

这意味着什么？从这里出发：

3站到望京SOHO

7站直达工体

9站抵达国贸CBD

向北直达未来科学城

对在望京、国贸、亦庄甚至海淀工作的“码农”和白领来说，通勤时间基本控制在1小时内。难怪有购房者感叹：“这位置，简直是为望京打工人量身定制！”

配套“卷”到家门口：全龄友好社区雏形已现

这次出让的地块，堪称“配套天花板”。除了9.13万平方米住宅建面，开发商还需建设：

12班幼儿园（4160平方米）

社区综合服务设施（3382平方米），含养老驿站、卫生服务站、托育机构等

街道级文化设施（800平方米）

社区级体育设施（5040平方米），含100个车位停车场

这些设施全部位于住宅西侧，建成后将形成步行5分钟生活圈。尤其对有娃家庭，幼儿园就在家门口，省去接送烦恼；老人也能在社区养老驿站享受服务。

更难得的是，项目鼓励建设“全龄友好社区”与“超低能耗建筑”，托幼用地必须全部实施超低能耗标准。这在北京新房市场中并不多见，体现了对未来人居品质的高要求。

周边房价大揭秘：5万 vs 8万，价值洼地还是陷阱？

歇甲庄地块的价值，放在周边房价对比中更显突出。

向东北看，紧邻的天通苑东区二手房均价约2万元/平方米，但社区密度高、界面老旧；向西南看，朝阳新北苑次新房价格高达8至9万元/平方米，品质与圈层明显提升。

而北七家镇2025年10月新房均价为38287元/平方米，较9月微降0.95%。考虑到地块楼面价2.85万元/平方米，业内普遍预测未来售价将在5至6万元/平方米区间。

这意味着什么？用朝阳一半的价格，享受同等甚至更好的规划与生态资源（东侧温榆河公园、南侧清河营郊野公园），性价比优势明显。

数据解读：克而瑞数据显示，歇甲庄地块3公里范围内二手房成交均价在1.9至2.3万元/平方米波动，2025年9月回调至1.9万元/平方米，与新房预期5至6万元/平方米形成显著价差，凸显新房价值潜力。

北七家困局与破局：高库存下如何突围？

但硬币总有另一面。北七家板块正面临严峻挑战：截至2025年9月，板块新房库存约34万平方米，占昌平区总库存27%，是区域库存量最大的板块。

高库存源于过去几年持续供地，但需求端后劲不足。原因有三：

产业支撑弱：虽定位为未来科学城职住区，但能源谷产业聚集人气能力有限；

交通短板：17号线虽已通车，但站点距离主要居住区较远；

配套滞后：商业、教育等配套落地慢，城市界面更新不足。

不过，转机正在出现。17号线支线（R6线）已启动前期工作，将设站直达北七家；山姆会员店预计2025年底开业；定泗路等主干道改造将于2025年6月完工。这些都将显著改善板块基本面。

数据解读：克而瑞数据显示，歇甲庄地块3公里范围内新房成交均价高达7.5至10万元/平方米，主要受望京高端项目拉动。但本地实际成交活跃度低，2025年多数月份成交建面不足2000平方米，反映真实需求有限，新项目需精准定位。

未来可期：从“歇甲六子”看昌平南新格局

歇甲庄地块的成交，标志着昌平南部楼市格局正在重塑。过去朱辛庄一家独大，如今东小口、歇甲庄两大新地块入市，形成“三足鼎立”之势。

对购房者而言，这意味着更多选择：

朱辛庄：双地铁+海淀外溢，价格6万元/平方米以上；

东小口：三区交界+教育升级，价格约5.5万元/平方米；

歇甲庄：三轨交汇+生态资源，预计5至6万元/平方米。

歇甲庄的独特优势在于“跨区”属性——既享受昌平的低门槛，又无缝对接朝阳资源。随着18号线年底开通、R6线推进，这一优势将愈发凸显。

结语：现在是入手的最佳时机吗？

回到最初的问题：歇甲庄地块值不值得买？

如果你是望京、国贸或亦庄的上班族，追求通勤便利与居住品质的平衡；如果你看重孩子教育，希望家门口就有优质学校；如果你喜欢公园环绕的生态居住环境——那么，歇甲庄无疑是2025年昌平最值得关注的新板块。

当然，也要清醒认识到：板块价值兑现需要时间，配套落地、城市界面更新非一朝一夕之功。但对于有长期持有打算的购房者，现在或许是“买在规划兑现前”的黄金窗口期。

【特别提醒】

本稿件内容是由AI生成为算法和模型的运算结果，仅供参考，不构成投资建议。