北京市朝阳区人民检察院的接待室里，李女士握着一份泛黄的购房合同，声音颤抖地向检察官陈述：“我花180万买了套回迁房，装修入住半年后，有个自称房主的人拿着钥匙开门”她购买的房子没有房产证，仅凭卖家高某某在物业水费单上的名字就支付了全款。

直到真房主，高某某的哥哥拿着法院判决书出现，李女士才意识到自己陷入了典型的回迁房交易骗局。

这类案件在房价高企的一线城市尤为常见。 2025年5月，郝某和赵某同样因轻信熟人介绍的“内部渠道”，向自称能低价购买回迁房的王某转账50余万元，最终卖家失联，钱房两空。

回迁房作为开发商补偿给拆迁户的房屋，价格通常比周边商品房低30%左右，这种价差成为诱惑购房者的首要因素。

回迁房交易风险首先体现在产权证明的缺失上

朝阳区检察院检察官指出，只有回迁协议没有房产证的回迁房，业主与发展商之间的协议并未得到房管局认可。 这类房屋无法立即过户，买方需要等待房产证办理完成才能办理产权转移，而这个过程可能长达五到十年。

隐蔽的风险是卖家的违约成本极低

当房价上涨时，原房主可能宁愿支付违约金也不愿按原价交易。 2019年北京市高级人民法院终审裁定的周龙诈骗案中，被告人利用购房者对低价回迁房的渴望，在11年间诈骗十余人共计700余万元。 他虚构自己拥有多套回迁房资源，甚至伪造拆迁协议，让受害者支付定金后以各种理由拖延交房。

交易过程中的资金安全同样值得警惕

昌平区人民检察院办理的另一起案件中，护士刘女士通过病人家属崔某购买回迁房，支付23.4万元购房款后才发现崔某所谓的“关系人”早已患脑癌失去行为能力。 检察官提醒，购房款应通过银行资金托管或政府监管账户支付，而非直接转账给个人。

农村集体土地上的回迁房交易风险更为复杂

安徽省怀宁县人民法院2017年判决的一起案件中，居民何某预付3万元定金购买张某的集体土地回迁房，最终因房屋不能跨集体交易导致合同无效。 法官在判决中明确，农村集体性质土地上的房屋买卖只能在本农村集体经济组织成员内部进行。

专业诈骗团伙往往利用购房者贪图便宜的心理设置精密骗局

门头沟区人民检察院2013年披露的案例中，刘某冒充建筑公司销售经理，以每平米3800元的价格（当时市价8000元）虚假销售回迁房，诈骗30余人共计70万元定金。 他谎称政府用抵账房补偿开发商债务，伪造项目资料骗取信任。

购买回迁房前必须核实的关键信息包括土地性质、安置协议原件和房主婚姻状况。 北京市朝阳区人民法院建议选择正规中介机构，查看对方资质证明，并对房屋是否存在抵押权等他物权进行核查。 在支付方式上，定金不应超过合同价款的20%，尾款应在过户完成后支付。

对于已经出现纠纷的交易，法律提供了明确的维权途径。

检察官指出，如果购房款已被卖家挥霍且其名下没有可供执行的财产，法院执行会比较困难。

回迁房交易中，物业缴费记录等表面证据并不能证明房屋所有权。 在李女士的案例中，检察官明确告知她，水费单上的名字只能证明卖家在某段时间内在此居住，不能作为产权归属的依据。 这类房屋在拆迁补偿时，补偿款会直接支付给系统登记的产权人，买方手中的协议难以作为索赔依据。

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