01

国有资产现状

（一）国有资产规模庞大

截止到2024年底，全国国有企业资产总额371.9万亿元，负债总额241.0万亿元，净资产102.0万亿元，平均资产负债率64.8%。

其中，北京国有资产总额为9.31万亿元，负债总额6.17万亿元，资产负债率66.2%。

（二）资产管理存在的问题

1、低效闲置资产问题突出、市场现状不乐观：

2、疫情后，资产价格及其租金双降，各类商办楼宇空置率创新高；

3、考虑国有资产保值增值，低效闲置资产管理难度加大。

02

盘活存量国有资产的意义

（一）企业自身

1、改善“一利五率”，提质增效；

2、优化资金周转和减轻债务负担；

3、防范资金沉淀和债务风险。

（二）社会效应

1、促进经济社会高质量发展；

2、释放大量稀缺生产要素。

03

主要支持政策

2022年5月，国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）

2022年6月，国家发改委《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号）

2022年9月22日，北京市人民政府办公厅《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》（京政办发〔2022〕

2022年11月，自然资源部和国资委《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》（自然资发〔2022〕205号）

2024年5月，自然资源部、国家发改委《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）

04

支持政策要点

（一）《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》

1、引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段，选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活。

2、重点方向：老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

3、七种方式：REITs、PPP、产权交易所、国有资本投资运营、社会资本盘活改扩建、闲置低效资产盘活、兼并重组等。

（二）《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》

1、存量土地资产更名和处置

土地权利人名称变更：不变用途、不变价值、依法取得、国有全资，直接办理。

已改制国有企业原生产经营性划拨土地：①作价出资(入股)或授权经营方式处置，按原改制批文核准和审批。②保留划拨或出让、租赁等方式处置，直接办理用地手续。

2、盘活利用存量土地

支持产业、行业的，可享受在5年内不变用途、规划过渡期支持政策。

提高工业用地中行政办公及生活服务设施比例，用于建设宿舍型保障性租赁住房。（保障性租赁住房的实施意见）

通过自主、联营、转让等多种方式推进存量土地的改造开发，也可以由政府依法收回国有建设用地使用权重新供应。

鼓励利用存量土地进行公益开发。

3、处理历史遗留问题

用地行为发生在1986年12月31日之前，材料不全但无争议，确权登记。

用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间的，符合规划且征地协议落实到位、无纠纷的，补办土地转用征收手续。

（三）《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》

1、建设用地指标多方向统筹，行政区范围内转移、整合；

2、70%+（15%+15%）混合利用：生活配套15%、研发占比15%；

3、重点功能区及现状轨道站点周边，闲置物业可改建成保租房；

4、土地利用方式可协议、可租赁、可弹性出让；

5、异地置换土地，被腾退企业可协议出让拿地；

6、腾退至副中心的国有企业可购买或自建办公楼；

7、盘活再利用项目可协议出让给原土地使用权人；

8、土地出让价款缴纳可分期（最长1年），首期最低缴纳50%；

9、工业用地或仓储用地提高土地利用率、增加容积率不补交地价款。

（四）《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》

1、支持预告登记转让。市、县自然资源主管部门对于项目投资额未达到25%的，可进行预告登记，在投资额达到法定条件后办理转让手续。

2、加快推进房地产用地“带押过户”。加快实现“带押过户”业务跨银行业金融机构可办，覆盖房地产用地。

3、规范分割宗地开发或转让。对于因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地，经市、县人民政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。

4、支持合作开发。各地要支持企业利用土地、资本和技术联合开发，充分发挥各自优势，合作共赢。支持企业依法通过兼并重组、引入第三方资金等方式处置闲置存量土地。

5、允许适当比例的自持物业用于保障性住房。

05

国有资产盘活的难点问题

（一）问题资产多

国有企业存量资产种类繁多冗杂，存在各种问题资产、失血资产、抵债资产等，盘活处置难度大；

（二）投资人缺乏

市场优质投资人资源稀缺；

（三）处置程序繁琐

国有资产交易审批程序严格，实操难；

（四）政策繁多

国家地方政策繁多，需要具有专业知识储备与政策分析能力；

（五）创新难度大

处置面临诸多难点，需要结合政策和实际情况，一事一议，不断创新盘活模式，提升存量资产盘活效益；

（六）缺乏奖励机制

资产盘活成本高，收益存在不确定性，有国有资产流失的风险与责任，但缺少配套的激励机制。

06

盘活的路径

（一）第一步，做好资产分类

（二）第二步，资产盘清

建立资产管理台账，建立完善的资产管理配套制度（管理权限、批准决策、审批备案等）；

形成定期盘点资产、监督考察的监控机制。

（三）第三步，分等定级，动态管理

按使用效率：高效、中效、低效、无效、负效；

按资产类型：经营性、非经营型。

（四）第四步，系统规划

统一管理流程，一体化处置程序，加强资产处置全流程的监督。

（五）第五步，资产盘活，关键在“活”

重点针对的是低效、无效资产，市场化运作，遵循市场规律。

根据国有企业发展需要及自身产品特点，一事一议、分门别类制定资产盘活处置方案。

六、盘活的方式

面向社区内残障、自闭症等特殊儿童群体，开展 “专业陪伴 + 趣味互动 + 家庭支持” 的专属慰问。活动联合专业特教老师、心理咨询师组建服务团队。

07

盘活的方式

（一）资产证券化

发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)，资产支持证券等。

（二）城市更新、改扩建有机结合

利用城市更新政策，翻新改造。

（三）建设保障性租赁住房

符合条件的工业土地做保租房。

（四）作价出资（入股）

通过资产或股权作价方式引进合作方。

（五）土地置换

与地方政府沟通，将旧土地收储；并在新址进行土地置换、资产转让。

（六）增资扩股（债转股）

降低负债率，增加运营资本。

（七）特许经营权转让

采用转让-运营-移交（TOT）模式运作，是基础设施领域常见的一种特许经营模式。

（八）租赁经营

酒店经营权转让

经营权转让+营业收入分成

（九）资产处置

有意向买方的项目，资产直接在交易所挂牌转让。