西安住宅地块容积率与前些年相比，这两年有一定的降低，但目前大部分商品住宅容积率依然在2.5、2.8。

2.0、2.2的容积率，在西安主城已经可以称得上是低密地块了，2.0以下容积率的地块今年前9个月仅供应了4宗，1.5以下的就更少了。

而就在9月底，西安主城区一宗1.2-1.46容积率的地块规划公示，并且这块地的体量在将近百亩，堪称是压箱底的地块之一。

规划公示之后，接下来这块地将会进入到正式供地环节！向往主城低密生活的购房者，可以紧盯这块地了。

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99.614亩，容积率1.2-1.46

2025年9月28日，航天基地官网发布《关于航天基地HT01-31-12宗地规划条件的公示》。

这块地的位置在航新路以东、航飞路以南、少陵路以北，用地规模约99.614亩，土地用途为住宅用地，容积率≥1.2且≤1.46，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，地上总建面96628㎡（住宅93633㎡、配套约2995㎡），建筑高度按法律法规和相关规范执行。

从这块地的位置来看，是朱坡城改项目DK3。

地块的北侧是融创揽月府六期、招商华宇长安玺，西侧是融创揽月府四期，东侧紧邻的是规划中的航天基地第十二小学。

这块地所处的板块，有以下几个优势与看点：

第一，地处少陵塬边，地势较高，拥有稀缺的山景资源。此次公示规划的这块地则占据少陵塬上第一排，向南可以直瞰南山。

第二，优质的教育资源。西安航天菁英学校位于这个板块，这所学校就是原西安交通大学附属中学航天学校，属于西安的名校之一，也是航天基地最好的学校。同时，2021年秋季启用的航天二中，也位于这个板块，置初中教学班36个、高中教学班24个。

第三，生态资源优势。除了占据山景资源之外，板块内还有总占地面积约2821亩的西安航天城文化生态园（一期工程包含揽月阁及广场于2016年6月1日建成开放，二期处于施工阶段），其中揽月阁是西安的地标建筑之一。

第四，圈层的纯粹性。这个板块内的融创揽月府、招商华宇长安玺、招商云山间、科为揽月臺等均属于西安市场上的高端豪宅项目代表，其中融创揽月府的合院在千万元级别，招商华宇长安玺的叠拼也在700万元起步，形成了一个高端居住区。

当然，具体到这块地本身，除了1.2-1.46的容积率之外，还拥有近百亩的体量，地块相对来讲比较大，后期也更容易规划设计。

在这块地的东边，招商云山间南侧，有一宗25.199亩、容积率2.0的地块，2024年4月、2024年6月曾经两次挂牌出让，楼面地价11904.76元/㎡起，但均以终止出让告终。

此前的2020年6月、2020年9月，招商、融创在该板块拿地，容积率1.5，楼面地价分别为13860元/㎡、11798元/㎡，对应的项目是招商华宇长安玺、融创揽月府六期。

2023年5月，成都华建益锦置业摇中该板块89.08亩、容积率2.0的地块，溢价率15%，楼面地价10360元/㎡。

结合这个板块已成交地块的楼面地价，这一块将近百亩的地块一旦挂牌出让，保守估计楼面地价成本会在1.3万元/㎡左右，届时西安的高端豪宅项目将“+1”。

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主城低密项目有哪些？

容积率高，是西安楼市曾经留给业内的印象之一。

十年前的时候，西安市场上大部分住宅项目的容积率会达到3.5以上，主要是当时是以城改用地为主，在规划方面容积率普遍偏高。

后来，在城市规划中，西安对住宅用地容积率做出了明确的限制，如今除了历史遗留的部分城改地块之外，大部分新出让的地块容积率基本在2.5、2.8。

在西安主城区，2.0、2.2容积率的基本就是高端盘了，2.0以下容积率的项目就更少了。

西安主城区，目前2.0以下容积率的代表项目主要是曲江九曲松间、华润置地玺宸上院、紫薇绿城南山雲庐、绿城清水湾（商业性质）、中铁云岫曲江、众邦长安郡等，从这些项目信息可以看出基本都是高端豪宅。

整个今年前9个月，西安主城区仅供应了4宗容积率2.0以下的地块，分别为：华润置地玺宸上院的地块（容积率1.8）、中铁云岫曲江的地块（容积率1.7），以及9月底西安尚承泰置业摘得的航天基地皇子坡城改开发地块（容积率1.2-1.96）、高新国际社区板块35.249亩地块（容积率1.5）。

从这个角度，就可以理解航天基地此次公示规划的这块百亩地块的稀缺性和价值了。

而从目前西安潜在供应的地块来看，已经发布供应计划的地块中，曲江第一学校北侧一宗70.299亩的地块容积率为1-1.2，限高13.5米，这意味着这块地上只能做联排、合院类产品了。这块地一旦供应，楼面地价很有可能“2万+”。

西安主城区未来低密地块潜在供应，可能更多还是集中在曲江雁翔路以东区域，也就是原来的三兆村所在地，这个板块将会成为一个低密豪宅区。主城区其余区域，可能只有零星个别低密地块。

而西咸新区的低密地块，主要集中在秦汉新城渭北板块，以及沣东的昆明池板块。

例如：华发长安首府旁边去年成交的2宗地容积率为1.3-1.8，陕建、秦汉地产在秦汉秦城兰池大道板块摘得的地块容积率1.0-1.3，秦汉新城这个月有2宗挂牌结束的小幅地块容积率也只有1.3-1.8。

结合城市的发展，楼市的现状，土地市场其实需要一些低容积率的地块来供应，在此规划条件之下开发商才能够真正打造出低密顶豪产品！