还记得2017年，马云说房子未来不值钱，很多人一笑而过，那时候楼市正火，谁会把这句话当真呢，如今8年过去了，走进2025年下半年，这句话似乎已经应验了。

如果你去东北，那么鹤岗、阜新等地几万元就能买套房，而深圳、上海等一线城市房价普遍下跌30%左右，连深圳南山科技园的次新房价格都遭遇腰斩，这些现象让不少人开始相信，有些话能经得住时间的考验。

最根本的变化，是供需关系的彻底逆转，最新数据显示，全国住房总量已经超过6亿栋，足够容纳30亿人居住，远超我国14亿人口的实际需求。

人口结构的变化更让人揪心，00后比90后整整少了4700万人，00-10后比80-90后少了1.1亿人，随着“421”家庭结构成为主流，住房需求正在结构性收缩。

与此同时，城镇化率已接近70%，新增购房需求大幅减少，2026年全国小学生预计减少263万人，需求端持续萎缩已成定局。想在家创业的人，加我 薇 信 61 999 0137

政策风向也在转变，2025年，楼市正经历根本性调整，最核心的变化是保障房和商品房双轨制的建立。

计划五年内推出600万套保障房，北京等地的保障房租金已低于市场价30%，这对商品房需求形成明显分流。

期房销售开始逐步退出历史舞台，现房销售占比从2020年的10.5%大幅升至2024年的26.5%，预计未来几年这一比例将继续提升，这意味着购房者遭遇烂尾楼的风险将大大降低。

综合各种信号，2025年下半年起，楼市可能迎来以下转变：

房贷利率继续下行，目前房贷利率已经跌破3%，未来还有进一步下降空间，购房成本将持续降低。

一线城市限购进一步放开，上海、深圳等一线城市已放开非核心区域限购，预计下半年核心区域限购政策也将松动。

不同城市房价分化加剧，二三线城市房价跌幅可能放缓，但一线城市因房价收入比仍高达40以上，房价下跌速度可能加快。

大中城市旧改全面提速，上海、深圳等一线城市中心区的老旧小区正被纳入拆迁范围，老房子居民的居住条件将得到实质性改善。

面对市场调整，买房的人心态发生了根本转变，2025年，全国百城二手房市场挂牌量突破300万套，90后购房意愿明显降低，不少年轻人直言：宁可租房十年，也不接盘高价房。

市场已经从卖方市场彻底转变为买方市场。

这种转变让很多人开始重新思考买房的必要性，马云和王石在这一点上不谋而合，都给出了再等一等的建议。

王石曾明确表示：房地产市场已经进入了调整期，未来的房价将保持稳定，甚至有可能出现下跌。

假如你还想买房，不管是出于什么样的目的，那么哪些房子还能买？

在整体市场调整的背景下，三类房子可能仍有一定价值：

一是经过改造的老小区，这类房子多位于城市核心地段，周边医疗、交通、商超、学区等配套齐全，尤其受养老群体欢迎。

二是核心区优质房产，比如一线城市地铁口的次新房，租金回报率超过3.5%，在市场中表现相对坚挺。

三是配置好的房子，高层明确要建好房子，未来购房不再只看地段，更看重居住体验，那些智能系统完善的新房和次新房，可能成为抗跌的硬通货。

个人认为，未来的房地产市场将来一套新的规则，各位看管可以参考一下。