中国楼市上演“冰火两重天”：有人亏钱卖房，外资却在趁机“捡漏”

最近有个事挺有意思的：北京一位央企工作的朋友发现，他家2018年买的房，价格比高峰期跌了23%。但是差不多同一时间，一家美国基金公司却大手笔花了38亿人民币，在上海静安区买下了两栋写字楼。

这种“有人觉得房子不值钱，有人却抢着买”的巨大反差，折射出当前楼市舆论战的复杂性——高盛报告引发的"40%跌幅论"与住建部"市场整体平稳"的官方表态形成鲜明反差。

01、高盛的报告说了啥？

其实，高盛报告的底层逻辑，建立在对三项核心指标的测算：

①房子太多卖不动：全国房子库存大，需要卖32个月（将近3年）才能卖完，这比2016年"涨价去库存"时期困难多了，延长了2.4倍；

②居民债务压力大：居民部门杠杆率63%，比2008年翻了3.2倍；

③该买的人都买了：全国城镇住房拥有率96%，想买新房子的人自然就少了。

高盛说的这些数据也不是瞎编的。比如国家统计局数据显示，到今年，新房待售面积7.6亿㎡，而且，今年前几个月，一些三四线城市地都卖不动了。

比如官方数据就显示，今年1到5月，一些三四线城市卖地都卖不动了（住宅用地流派率41%），有的大开发商在洛阳的项目，房子要卖快5年（去化周期58个月）才能卖完。

只是，高盛直接把日本当年房价崩盘的数据套用在中国，这显然忽略了两国根本的不同。

另一家机构野村证券研究发现，咱们中国老百姓的钱，62%押在房子上，但当年日本房子泡沫前这个比例已经高达78%。足以说明，我们老百姓的扛风险的能力其实比当年的日本强。

02、住建部最新监测的数据则描绘出另一幅画面：

①大城市改善型住房销量火爆： 在30个重点城市，改善型住房成交占比比2020年上涨21%，深圳单价18万的豪宅照样秒光，只是全国平均新房价格确实微跌了一点，跌幅2.3%。

②土地市场好坏分明：北京海淀拍出了楼面价15.6万/平的“地王”，但郑州有些地块挂了三次都遭遇流拍。

③钱都往好地方流：银行给开发商的钱，78%都投向了长三角、珠三角这些经济好的地方。这也和高盛说的“全国都跌”的预言明显矛盾。

03、外资在玩什么“套路”？

其实现在外面套路也让人琢磨不透，有些外资投行上午发报告唱衰楼市，下午旗下的基金就在上海狂买价值12亿的“法拍房”。

这种操作还不是个例。今年一季度，外资在中国买楼的钱暴涨了89%，而且其中六成专门挑"问题资产"下手。

所以，这背后的“套路”就清楚了：他们先是唱衰（说楼市要崩），让开发商借钱更难、更贵；等开发商撑不住贱价卖楼时，他们再出手“捡漏”。

有香港房企的高管透露，境外美元债利率从8%飙到14%，就是这些做空机构搞的鬼。

04、普通人慌了神

其实现在普通买房人也挺焦虑的，比如成都某小区业主，因为传了一个不知道真假的消息说楼盘要烂尾，结果短短三天，就有63户集体挂牌抛货。

这种恐慌情绪都是会传染的。贝壳研究院监测显示，政策敏感型购房者决策周期从45天缩短至22天，而且，超过一半的人主要是看网上言论做决定。

但网上信息也挺乱，比如某短视频平台上，“房价暴跌”的话题播放量高达180亿次，但调查发现很多视频用的是三年前的旧素材数据错误近30%。

这些混乱信息让大家对房价的预期忽上忽下。

05、市场怎么应对？

面对这些乱象，各地也在想办法：

比如杭州搞了个“透明房价”平台，实时公布楼盘工程进度，结果当地人买房考虑时间延长到了38天，但是退房率也大降了。

国家统计局也改进了统计房价的方法，新增加了12项细分指标。专业机构算下来，用这个新方法，北上广深这些一线城市的房价波动缩小在3%以内，比老方法更稳了。

06、结论：别简单说涨跌，关键看地方

现在最让人迷惑的现象是：一边有人喊“房价要崩”，一边核心城市的好地段、好房子照样被抢购。

官方数据显示，前五个月，重点城市靠房子收租的回报率回升到了2.8%，这说明市场正在自我调节。

不过，这场关于楼市的大讨论也给我们提了个醒：在各地分化加剧时代，简单地说“房价要涨”或者“房价要跌”都不靠谱。

重要的是看清你所在地方的具体情况，别被网上乱七八糟的信息忽悠了，这样才能避免在复杂的市场里做“冤大头”。

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