市值32亿澳元、由Lendlease剥离出的退休社区运营商 Keyton，正瞄准一个宏大目标：运营2万套养老居住单元，并将扩张重点锁定在澳洲东海岸。

目前Keyton旗下已有约13,500套住房，是澳洲最大退休社区运营商之一，每年新增200至300套，包括即将在伍伦贡大学（University of Wollongong）开发的项目。

按此速度计算，至少需20年才能实现2万套的目标。

但Keyton首席执行官 Nathan Cockerill并不打算等那么久。他表示公司虽然手上已有约1100套可开发的储备用地，更希望通过并购加快扩张脚步。

“我们的中长期目标是将运营规模提升至2万套。这是我们建模后的最优规模。”Cockerill对《澳洲金融评论》表示。

Keyton chief executive Nathan Cockerill.

Keyton的现有规模正是通过一系列并购达成。Cockerill称，许多小型开发商在开发两三个项目后发现难以管理，于是选择退出——这正是Keyton的机会。

“我们会评估项目的规模、地段和建筑质量，确保符合Keyton标准。”

Keyton的大股东包括：

• Aware Super（持股49.9%）
• 荷兰养老金巨头 APG
• Lendlease（剩余25%股份，正在由Gresham协助出售）

与此同时，Keyton也在出售其西澳的10个项目组合（约1600套），将聚焦东海岸发展。

行业热度高企，竞争者纷纷出招

Keyton的重组和扩张只是整个退休地产行业的冰山一角：

• Scape正在洽谈收购Brookfield旗下的Aveo（10,000套）业务，交易金额超过30亿澳元；
• GemLife，一家以土地租赁为主的退休房提供商，也将在下月上市，估值约15亿澳元。

Keyton目前的运营现金收益率为 3%至3.5%，股本回报率为 8%至10%，后者得益于项目价值增长。

“与商业地产相比，现金收益率较低，但长期增长潜力巨大。”Cockerill表示，“随着人口老龄化趋势加剧，越来越多资本将关注这一领域。”

人口老龄化带来巨大红利

• 截至目前，澳洲退休住房空置率仅 4%；
• 单位平均售价为当地中位房价的59%，具备显著价格优势；
• 到2040年，澳洲75岁以上人口将从 200万增至 370万，增长 85%；
• 然而，未来5年仅新增 1.2万套，供需严重错配。

此外，根据Property Council和PwC发布的行业报告，一半以上的新建项目将为多层/公寓式建筑。Keyton等运营商也正不断提升服务水平，配套提供居家护理服务。

从大众到高端，Keyton多线开花

Keyton目前平均每套房价约为 65万澳元，购房模式包括：

• 退出时支付“延期管理费”（Deferred Management Fee）；
• 或一次性支付押金（Bond）等多种组合。

最新项目包括：

• 伍伦贡大学健康园区：200套住房，配套老年护理设施，并与大学开展研究合作；
• Ardency高端系列：如悉尼北岸Greenwich，售价高达 200万至600万澳元；
• 墨尔本Richmond Kennedy Place项目：已售出90%，售价从90万至270万澳元不等。