国金证券近期的研报显示，随着积压需求释放接近尾声，4月房地产市场“小阳春”成色不足，市场分化进一步加剧。二手房表现优于新房，一线及二线部分城市呈现企稳迹象，有望率先走出市场调整周期。

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报告显示，4月新房销售同环比均出现走弱，商品房成交面积同比增速为-2.9%，降幅较3月扩大1.4个百分点，环比降幅超过40%；销售均价同比下滑4.3%，降幅较3月扩大3.5个百分点。相比之下，二手房市场表现更为稳健，18个样本城市4月二手房成交面积同比增长20.8%，尽管环比下降7.3%，但仍保持正增长。

在能级城市分化方面，4月30大中城市商品房成交面积同比下滑12.1%。其中，一线城市表现韧性，新房销售因优质房源供给支撑，在5月（1-25日）同比增速回升至20%以上；二线及以下城市新房成交则持续承压，同比增速尚未改善。

报告进一步分析显示，当前房地产市场尚未完全企稳，但在租金回报率和30年期国债收益率的比价关系中，4月百城租金回报率达到2.3%，与30年期国债收益率的利差较年初回升至42BP。国金证券认为，当租金回报率提升至2.5%以上时，房地产市场有望实现量价稳态的长期稳定。

二手房成交占比的提升也印证了市场结构的变化。1至4月，18个样本城市二手房成交占比达到59.0%，较2024年全年提高6.7个百分点，表明市场正加速从成长期迈向成熟期。预计到2026年一二季度，这一比例或将突破70%。

库存方面，我国狭义库存仍处于高位，但广义库存已回落至2010年水平，去化压力主要集中在存量现房。住宅新规实施及房企拿地策略调整或将缓解新增供给与存量现房间的替代关系，现房库存的积压对未来新房销售的冲击逐步减弱。

综合租金回报比、二手房成交占比及库存压力等因素，国金团队认为，一线城市的上海与深圳、二线城市中的成都、呼和浩特及南昌房地产市场具备率先企稳的条件。杭州新房市场企稳信号明确，但二手房市场恢复仍需时间。