随着2025年澳大利亚联邦大选临近，生活成本压力加剧，再叠加连续的复活节和安扎克日长周末，澳洲房地产市场出现明显降温迹象。最新数据显示，全国初步拍卖清盘率下滑至64.2%，为2024年12月中旬以来最低水平。

悉尼的初步清盘率下降至66.2%，而布里斯班仅录得47.1%，创下两年来的新低。墨尔本尽管表现相对坚挺，但67.6%的初步清盘率也显示出市场活跃度远不及年初。

根据Cotality（原CoreLogic）发布的数据，自2025年2月澳洲储备银行（RBA）降息以来，拍卖清盘率一度回暖，但此后逐步回落，反映出购房者信心的脆弱。Cotality研究主管Tim Lawless指出：“尽管降息带来短期提振，但高生活成本和国际市场动荡已让买家信心动摇。”

房价方面，尽管拍卖市场走弱，澳洲各大首府城市的房价仍在小幅上涨。CoreLogic 3月房价指数显示，全国住宅价格环比上升0.6%，其中悉尼上涨0.3%，墨尔本上涨0.2%。然而，价格增长的放缓也预示着市场动能正在减弱。

在政策不确定性与购房者观望情绪交织的背景下，澳洲房地产市场正站在新的转折点上。未来几个月，利率政策变化与大选结果，将成为左右市场走势的关键变量。

拍卖市场最新动态

从各首府城市来看，拍卖市场普遍出现降温迹象，显示出短期内买卖双方的观望心态正在加剧。根据Cotality提供的数据，在刚刚过去的一周，全国范围内送拍的住宅物业数量有所下降，且除墨尔本以外，各地初步清盘率均呈现下滑趋势。

悉尼本周共有299套房产上拍，初步清盘率录得66.2%，较前一周下滑近2个百分点。虽然个别高端房源依然热度不减，例如Hunters Hill区一套占地2472平方米的住宅，以922.5万澳元成交，超出底价近100万澳元，但整体成交活跃度明显不足。

相比之下，墨尔本仍然是全国最活跃的拍卖市场，共举行318场拍卖，初步清盘率达到67.6%，不仅高于全国平均水平，也较上周的61.1%有所回升。部分优质物业依然受到买家青睐，例如Burwood区Poole Street 10A号住宅，由Ray White代理以150.5万澳元顺利拍出。

然而，布里斯班市场的表现尤为疲软，仅有47.1%的物业成功拍卖成交，创下自2023年以来的最低清盘率。而在阿德莱德，初步清盘率也滑落至61.1%，低于过往同期水平。

连续长周末导致的低成交量固然是一个短期因素，但更深层次的原因在于买家情绪趋于谨慎，以及对未来经济环境和利率走势的不确定性。正如Cotality的Tim Lawless指出：“低清盘率在一定程度上反映了市场中积聚的压力和买家信心的动摇。”

在此背景下，不少卖家也在调整销售策略，倾向于采用意向征集（Expression of Interest，EOI）等非拍卖方式，以应对市场需求转弱的局面。

购房者信心变化分析

尽管2025年2月澳洲储备银行（RBA）的一次降息一度提振了市场情绪，但这种提振效应很快消退。Tim Lawless指出，自降息以来，全国初步和最终清盘率双双回落，表明购房者信心并未持续改善。

影响购房者情绪的因素多方面叠加。首先，联邦大选带来的政策不确定性使得部分潜在买家选择暂缓入市，观望新政府可能出台的住房、税收和利率相关政策。根据Cotality数据显示，大选临近期间，购房活动通常会出现5%-10%的短期下滑。

其次，持续上升的生活成本压力削弱了购房预算。澳洲统计局（ABS）3月发布的最新数据显示，食品、能源、租金等关键支出同比上涨超过5.6%，使许多家庭财务状况更加紧张。同时，薪资增长未能跟上通胀步伐，进一步压制了首次置业者和换房者的购买力。

国际局势亦成为影响信心的重要外部因素。随着美国前总统特朗普宣布重新征收部分进口关税，全球贸易局势不确定性上升，投资者和消费者普遍趋于谨慎。这种宏观层面的不安情绪，也在房地产交易意愿上有所体现。

在市场信心不足的情况下，不仅买家变得犹豫，卖家也在调整策略。越来越多的卖家转向采用意向征集（Expression of Interest，EOI）或定价出售（Private Treaty）模式，试图在减少竞拍压力的同时，争取到合理报价。这一趋势在悉尼和墨尔本尤为明显，尤其是中高端市场的物业更倾向于以EOI形式出售。

总结来看，目前的房地产市场正处于典型的“僵持期”：买家等待进一步的价格调整或利好政策，卖家则希望市场尽快企稳回暖。谁率先打破僵局，将决定下一阶段市场走势。

房价为何依然坚挺？

虽然拍卖清盘率持续下滑，购房者情绪趋于谨慎，但房价依然保持韧性，未出现明显回落。这主要归因于澳洲房地产市场长期存在的结构性供需失衡问题。

根据CoreLogic最新发布的2025年3月全国房价指数，全国住宅价值环比上涨0.6%，其中悉尼上涨0.3%，墨尔本上涨0.2%，布里斯班上涨0.7%。尽管涨幅相比2024年年中的高点有所收窄，但仍显示出在供应紧张背景下，价格具有较强支撑力。

一方面，新房供应不足仍是核心问题。澳大利亚统计局（ABS）数据显示，截至2025年第一季度，全国新建住宅审批量同比下降了8.4%，创近五年来最低水平。建筑成本高企、开发融资收紧、审批流程延迟等因素叠加，使得新供应无法有效跟上人口增长和住房需求。

另一方面，持有成本相对较低也减少了卖方压力。过去几年间，绝大多数房主已通过低利率环境锁定了较低的房贷成本，即使面对当前生活成本上升，卖房意愿仍然不高。尤其在悉尼、墨尔本等核心城区，优质房源的稀缺性进一步巩固了价格水平。

此外，部分买家出于对未来潜在供应短缺和房价进一步上涨的预期，仍选择在当前阶段积极入市，尤其是在特定细分市场如中高端独立屋、海滨及学区房市场，竞争依然激烈。

Tim Lawless总结道：“尽管市场交易活动降温，但供应端紧缩和持有端抗压，使得房价出现了‘量跌价稳’的典型特征。”

因此，当前澳洲房地产市场出现了一个微妙局面：成交率下滑但房价依然维持高位，市场内部矛盾与张力在不断积聚，静待新的触发因素打破平衡。

未来展望

展望未来，澳洲房地产市场的走势将取决于多个关键因素，其中最核心的依然是货币政策与政治环境的变化。

首先，市场普遍预计，澳洲储备银行（RBA）将在5月再次降息，以缓解经济增长放缓和生活成本上升的压力。若利率下调，理论上将提振购房者的贷款能力和心理预期，从而对市场需求形成一定支撑。然而，考虑到当前信心脆弱，即便降息，也可能需要时间才能真正传导至交易层面。

其次，联邦大选的结果亦将深远影响市场情绪。如果出现政府更替，新的住房政策、土地释放计划、基础设施投资承诺等，都有可能改变供需结构和购房者预期。根据以往经验，大选结束后的6个月内，房市成交量通常会有一波反弹，幅度取决于政策方向及其执行力度。

与此同时，中长期来看，澳洲人口持续增长、城市化推进、住房短缺等基本面因素仍将为房地产市场提供支撑。尤其在悉尼、墨尔本、布里斯班等东海岸核心城市，优质住宅资源的稀缺性难以在短时间内得到根本性缓解。

不过，需要警惕的是，若经济环境进一步恶化（如全球金融动荡、就业市场转弱等），房市亦可能面临更大压力。因此，无论是买家还是卖家，在当前阶段都应保持谨慎与灵活，密切关注政策变化及宏观经济信号，合理布局。

总结

整体来看，澳洲房地产市场正处于多重力量博弈的关键时刻：购房者信心波动、拍卖清盘率下滑，与房价坚挺、供应紧缺形成鲜明对比。即将到来的降息周期和联邦大选，将成为打破当前僵局的重要变量。

短期内，交易活跃度或将继续受限，市场将维持观望氛围；但中长期，人口增长与城市化的基本面趋势依旧牢固，核心城市优质资产的稀缺性仍是不可忽视的支撑力量。

对于市场参与者而言，2025年是一个需要既保持敏锐观察、又灵活应对的重要年份。理性分析、审慎决策，将是穿越周期波动、把握未来机遇的关键。